Affitti in nero: contratto orale sempre nullo
I recenti orientamenti dei tribunali di Roma e di Milano
Avv. Michele D'Auria - I contratti nulli per mancanza di forma scritta non possono essere sanati nemmeno in seguito a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Il "conduttore" tale non è, bensì detentore senza titolo e come tale può essere condannato al rilascio dell'appartamento. Al proprietario spetta indennità per l'occupazione, da calcolarsi in base al danno figurativo.
Questo è ciò che emerge da due recenti sentenze dei Tribunali di Roma e Milano, ottenute in giudizi ove il sottoscritto ha difeso i proprietari degli immobili, e nei quali i medesimi chiedevano il rilascio dei propri appartamenti.
Le sentenze, emesse dai due più importanti Tribunali italiani, si pongono una nella scia dell'altra e inducono a delineare un orientamento ben preciso ed attuale in materia di rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.
Il primo a pronunciarsi è stato il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2384/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA).
Il contratto di locazione orale era stato registrato dai conduttori in virtù del noto D.Lgs 23/2011, per cui al proprietario era stato imposto un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Il Tribunale di Roma, però, ha ritenuto che la registrazione del contratto orale non sia valsa a sanarne la nullità derivante dalla mancanza di forma scritta, e conseguentemente, ha condannato i detentori senza titolo al rilascio dell'immobile:
- "Va ritenuta la nullità di un contratto verbale di locazione dell'immobile, attesa la mancanza della forma scritta prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l. Infatti la forma scritta, prevista dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l per i contratti di locazione ad uso abitativo, è a pena di nullità ed è rilevabile d'ufficio, ed in mancanza della forma scritta il conduttore assume la posizione di occupante sine titulo dell'immobile. Ne consegue che, attesa l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte dei convenuti, questi ultimi, in accoglimento della domanda attrice, vanno condannati al rilascio in favore dell'attrice dell'immobile in questione" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).
Corollario di tale principio è che al proprietario viene riconosciuta la spettanza per indennità di occupazione senza titolo; tale indennità discende dalla perdita di disponibilità del bene ed è insita in tale perdita di disponibilità, quindi è da considerarsi "in re ipsa"
- "I convenuti, inoltre, vanno condannati al pagamento in favore dell'attrice di una somma a titolo di indennità di occupazione abusiva dell'immobile in questione" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).
- "In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (come nella specie è quanto all'occupazione dell'immobile dell'attrice da parte dei convenuti che, comunque, non hanno provato l'esistenza di un titolo che la legittimi), sia essa usurpativa o non, il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa" (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).
Ulteriore corollario è che, trattandosi di occupazione senza titolo e non di locazione, le norme che regolamentano i doveri del locatore non vanno applicate; così è stata rigettata la domanda riconvenzionale degli occupanti, che mirava ad una riduzione del "canone" in ragione del presunto stato di degrado dell'immobile dovuto al mancato intervento manutentivo da parte del proprietario:
- "Le suesposte considerazioni, quanto all'indennità di occupazione abusiva dell'immobile, sono assorbenti ogni contestazione dei convenuti sul punto e sono preclusive della loro richiesta di determinazione del suo importo "alla luce delle condizioni igienico sanitarie" dell'immobile che non sono rilevanti in quanto il pagamento dell'indennità è dovuto a titolo di risarcimento del danno subito dal proprietario di esso per la perdita (a causa della sua occupazione abusiva) della disponibilità del bene e per la sua impossibilità di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente fruttifera." (Trib. di Roma, Sent. 2384/2016).
Successivamente si è pronunciato il Tribunale di Milano, con sentenza n. 13141/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MILANO)
Il Tribunale di Milano cita espressamente il precedente di sent. Trib. Roma n. 2384/2016 e sostanzialmente statuisce nel medesimo modo:
- "La registrazione dei contratti, operata dai resistenti a norma del D.Lgs 23/2011, costituisce adempimento di natura fiscale che non ha effetto sanante del vizio di forma del contratto (cfr Trib. Roma 1.10.2014; Trib. Roma 21287 del 24.10.2013; Trib. Roma 2384/2016)". (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).
Il Tribunale di Milano, rifacendosi alla recente Cass. Sez. Unite n. 18214/20015, trova modo di precisare che la nullità del contratto di locazione orale è da considerarsi assoluta (invocabile perciò anche dal proprietario, nonchè d'ufficio dallo stesso giudice).
- "Contrariamente all'assunto dei resistenti, la nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta non è una nullità relativa, che può essere fatta valere solo dal conduttore, parte debole del rapporto, ma è una nullità assoluta, rilevabile anche d'ufficio (Cass. S.U. 18214/2015)". (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).
D'altra parte - sempre nella scia di Cass. S.U. - la domanda riconvenzionale volta a superare la nullità e a ricondurre il contratto di locazione nella previsione dell'art. 13 comma V L. 431/98 (canone risultante dagli accordi tra organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale) va provata dal "conduttore", che dovrà dimostrare come sia stato il proprietario a pretendere la forma orale, cosa non facile.
- "Non essendovi prova che, al momento del sorgere dei singoli rapporti contrattuali, la proprietà avesse imposto la stipulazione di contratti verbali, va respinta la domanda formulata dai resistenti a norma dell'art. 13 comma V L. 431/1998" (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).
- "L'onere della prova grava sul conduttore che dovrà dimostrare "l'abuso da parte del locatore della sua posizione "dominante" ", essendo necessario dimostrare "che il locatore ponga in essere un inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare un contratto in forma verbale" (Trib. di Milano, sent. 13141/2016).
Dalla nullità del contratto di locazione discende, anche per il Tribunale di Milano, l'occupazione senza titolo e l'obbligo di riconsegna dell'immobile, nonchè il diritto del proprietario a percepire l'indennità per la detenzione sine causa dell'immobile medesimo.
- "essendo nulli i contratti di locazione in forza dei quali i resistenti hanno goduto pro quota dell'immobile di proprietà della ricorrente, vanno condannati alla riconsegna del predetto immobile, in quanto occupanti senza titolo." (Trib. di Milano, sent. 13141/2016)
- "L'inefficacia assoluta dei titoli contrattuali, per la accertata nullità contrattuale, comporta la nascita del diritto della proprietaria alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all'altra parte, consistente in una indennità di occupazione." (Trib. di Milano, sent. 13141/2016)
Avv. Michele D'Auria
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Autore: Michele D'Auria