Il recesso anticipato dal contratto di locazione. Il punto della giurisprudenza

Avv. Laura Bazzan - Ai sensi dell'art. 4 L. n. 392/1978, in tema di locazioni abitative le parti possono prevedere il recesso del conduttore in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima dell'esecuzione del recesso; anche in assenza di apposita pattuizione, il conduttore, in caso di gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Analoga previsione in materia di locazioni commerciali è contenuta nell'art. 27 L. n. 392/1978.

Secondo quanto ribadito dalla giurisprudenza, i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (cfr. da ultimo Cass. n. 549/2012). Tali motivi devono essere espressamente menzionati nella comunicazione di recesso, a pena di inefficacia della stessa. Recentemente, la Corte di Cassazione ha precisato che, in caso di locazioni ad uso non abitativo, qualora il locatario svolga la propria attività in diversi rami d'azienda per i quali utilizzi immobili distinti, la sussistenza dei gravi motivi che rendono eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto deve essere accertata "in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali" (Cass. n. 14365/2016).

Alla disciplina testé esaminata soggiace anche la pubblica amministrazione che sia parte contrattuale nella locazione, di talché la situazione assunta come giustificativa del recesso anticipato non può attenere alla soggettiva valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato ma deve avere carattere oggettivo (cfr. Cass. 17215/2015). Di conseguenza, il recesso anticipato sulla base di gravi motivi risulta legittimo soltanto ove la scelta sia determinata da un'esigenza obiettiva "finalizzata a soddisfare l'interesse pubblico in questione in modo più idoneo rispetto a quanto già non avvenga tramite l'utilizzo del bene condotto in locazione" (Cass. n. 26892/2014).

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