Natura 'complessa' della consegna anticipata nel preliminare di vendita.

LaSeconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 1.670 depositata in data 29 gennaio 2015, tornaa pronunciarsi sulla particolare natura “composita” della consegna dell'immobileeffettuata in occasione del perfezionamento del contratto preliminare dicompravendita a c.d. effetti anticipati. (1)

Nellavicenda al vaglio della Suprema Corte vi era l'invocazione da parte dell'attoredell'acquisto di un appartamento per intervenuta usucapione (ultra)ventennale,avendo questi goduto del bene fin dal 1966 a seguito della consegna dellostesso in forza di contratto preliminare di compravendita.

In entrambii giudizi di merito (2) venivarigettata la domanda dell'attore: i giudicanti, infatti, asserivano che il godimentodel cespite da parte del presunto usucapiente – traendo la sua fonte da untitolo non traslativo della proprietà (appunto il preliminare) – fosse qualificabileesclusivamente quale detenzione (seppur qualificata) ed, in quanto tale,inidoneo a consentire l'acquisto a titolo originario in capo all'occupante.

Anulla valevano le ulteriori argomentazioni attoree: le Corti Territoriali,infatti, respingevano i tentativi siadi dimostrare un'asserita interversione del possesso ex art. 1141 c.c. (3) sia di riqualificare il preliminare inquestione come contratto di compravendita. (4)

Lamusica non cambia nel Palazzaccio i cui Giudici stabiliscono che “la relazione con la cosa da parte delpromissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzionequalificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione diun'intervenuta interversio possessionis”, prova contraria che – nel casoall'esame – non era stata fornita.

Inparticolare gli Ermellini, riportando pedissequamente il pronunciamento delle SezioniUnite del 2008 (5), affermano che “nella promessa di vendita, quando viene convenutala consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non siverifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilitàconseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contrattodi comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare”.

Nonostantequesta ricostruzione in termini di collegamento negoziale possa allo stato dell'arteritenersi ormai assodata (6), puòessere comunque di interesse – perlomeno per chi scrive – rilevare che fino alcitato pronunciamento delle Sezioni Unite il quadro interpretativo era tutt'altroche monocorde. Se è vero, infatti, che la tesi del collegamento negoziale era giàstata sostenuta da illustre dottrina (7),è altrettanto vero che era rappresentata nelle aule di Giustizia anche la tesidel possesso la quale si fondava sulla natura “anticipatoria” della vendita incapo al preliminare (8).

Ancorchè la Sentenza in commento non prenda espressamenteposizione sul punto, deve notarsi che nell'ottica del collegamento negoziale sopracitato (preliminare / comodato) anche l'eventuale corresponsione di somme da partedel promissario acquirente necessita di un autonomo inquadramento dogmatico: intal senso le già citate Sezioni Unite si sono pronunciate in termini di mutuogratuito.

Non può, tuttavia, sottacersi – a parere di chi scrive – che “scomodare”nel caso in esame la figura del comodato imporrebbe, a rigor logico, anche lanon agevole operazione di “trasferire” sul promittente venditore (qualecomodante) e sul promissario acquirente (quale comodatario) i diritti e gliobblighi previsti dagli articoli 1803 c.c. e seguenti. (9)

Avv.Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

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(1) In relazione allanozione generale di detta figura, mi sia permesso di rinviare alla bibliografiaindicata nel pezzo già pubblicato su www.studiocataldi.itin newsletter del 23.02.2015 sotto il titolo “Per la Cassazione è ufficiale: il preliminare ad effetti anticipati …fornisce una tutela posticipata”.

(2) Cfr. Sentenza Corted'Appello di Roma n. 4903/2008, mentre nel testo edito della Sentenza incommento non sono riportati gli estremi della Sentenza di primo grado emessadal Tribunale di Roma.

(3) Nello specifico venivanoritenute inidonee ai fini dell'interversione le seguenti due circostanze: a)trasferimento del bene dall'originario promittente venditore a soggetto terzo(poi convenuto nel giudizio di usucapione, quale intestatario formale dell'appartamento);b) donazione del bene dal promissario acquirente alla moglie.

(4) La riqualificazionedel titolo (da mero contratto preliminare a vera e propria compravendita) avrebbe,ovviamente, cambiato la natura del godimento in capo all'occupante dadetenzione a possesso uti dominus. Sinoti, tuttavia, che tale riqualificazione – in base alla tesi attorea – si fondavasu documenti integrativi del preliminare non esibiti in giudizio perché andatidistrutti in un incendio e per i quali gli Organi Territoriali non hannoritenuto sussistenti i presupposti per la prova testimoniale ex art. 2724 n. 3) c.c..

(5) Cfr. Sentenza n. 7.930/2008,ampiamente commentata da cui la superfluità dei richiami dottrinali.

(6) Cfr. su tutte Cass.n. 20.011/2012. Non mancano, comunque, pronunce di differente tenore, cfr. ades. Cass. n. 4.863/2010 nella quale si fa riferimento non al collegamentonegoziale, bensì ad un contratto preliminare munito di “clausola atipica introduttiva di un'obbligazione aggiuntiva”.

(7) Cfr. Gazzoni ne “Deve essere autorizzato il preliminare divendita di un bene del minore? Il promissario acquirente cui sia stata consegnatala cosa è detentore o possessore” in Riv. Not. 2001 pg. 719.

(8) Cfr. Cass. n.11.415/2003.

(9) Si prenda quantodetto come mero spunto di riflessione comune, ma le norme relative al comodatopresuppongono un rapporto di durata in base al quale - ad un certo momento - ilbene tornerà fisiologicamente nella materiale disponibilità del proprietario,mentre il preliminare è ontologicamente orientato ad un irreversibile passaggiodella proprietà. La differente (e, probabilmente, incompatibile) tipologiacausale tra comodato e preliminare rende – a parere di chi scrive - quest'operadi raccordo normativo tutt'altro che scontata.