E se registro un contratto verbale di locazione?

a cura dell'avvocato Cristina Bassignana

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Tribunale di Roma, VI sezione civile,01.10.2014

E' valido il contratto di locazioneverbale? Quali tutele per il locatore e per il conduttore? Il locatore puòpretendere i canoni di locazione non corrisposti dal conduttore?

Si tratta di domande che traggono spuntodalla vicenda giudiziaria sottoposta all'esame del Tribunale di Roma che havisto il proprietario di un immobile (c.d. locatore) intimare lo sfratto permorosità con richiesta di convalida ed emissione del decreto ingiuntivo per icanoni mensili di locazione non corrisposti dall'inquilino. Il conduttore, asua volta, si difendeva sostenendo di aver stipulato un contratto verbale dilocazione a novembre 2011 e di aver provveduto a registrarlo nel settembre del2012 presso l'Agenzia delle Entrate.

Il Locatore rispondeva di avere anch'egliprovveduto a registrare, in data 27.12.2012, un “nuovo contratto parzialmentedifforme dalla realtà dei fatti”.

Il Giudice al quale è stata sottoposta lavicenda non ha accolto la convalida dello sfratto e ha mutato il rito per iseguenti motivi.

In via preliminare il Giudicante rileva chela Legge n. 438 del 1998 richiede la forma scritta per le locazioni abitative apena di nullità. Ne consegue che, nel caso di specie, non ha alcun rilievo laregistrazione del contratto verbale presso l'Agenzia delle Entrate e pertantoil proprietario dell'immobile ha intrapreso l'azione in carenza di unpresupposto essenziale. La fattispecie concreta non può pertanto esserequalificata come locazione. Tra le parti, però, vi è stato un contatto socialegiuridicamente rilevante al quale possono essere applicate le norme sulpossesso, sull'arricchimento ingiustificato e sulle obbligazioni naturali.

L'immissione nel possesso dell'immobile èavvenuta consapevolmente da parte di entrambi quindi l'inquilino, nella faseiniziale, è assimilato al possessore in buona fede; diventa possessore in malafede dal momento della domanda di restituzione se non vi ottempera.

La distinzione tra possessore di buona emala fede ha rilevanza anche sull'indennità per l'occupazione dovuta per ilperiodo successivo alla domanda giudiziale. Per il periodo precedente, invece,il conduttore era in buona fede e pertanto nulla può essere richiesto per ilmancato pagamento di somme per il godimento del bene.

I pagamenti eventualmente effettuati sonoda considerarsi come obbligazione naturale e il conduttore non può chiedere larestituzione perché ciò comporterebbe un arricchimento senza causa a danno delproprietario dell'immobile.

Per quanto attiene la misura dell'importoper il godimento dell'immobile, non trattandosi di locazione non si puòapplicare l'art. 1591 c.c. Come scritto innanzi siamo in presenza di unrapporto di fatto ed in tale prospettiva è applicabile l'art. 2041 c.c. sull'arricchimentosenza causa. In base a tale norma è possibile procedere ad una valutazioneequitativa della somma dovuta.

Avv. Cristina Bassignana www.avvocatobassignana.it