Cassazione e condominio: il sottotetto è bene comune o di proprietà esclusiva?

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 28141 del 17 Dicembre 2013. Puòil condominio agire contro i proprietari esclusivi di un'unitàabitativa posta all'ultimo piano, chiedendo il rilascio immediatodel sottotetto, a dire dell'attore di pertinenza condominiale?L'attore affermava che tale area era adibita alla collocazionedell'impianto idrico, consentiva l'accesso alle scale comuni e nonera in comunicazione con alcun bene privato. Se il tribunaledichiarava il sottotetto di proprietà condominiale, la decisioneveniva ribaltata in secondo grado. Secondo la Corte d'appello illocale controverso sarebbe stato di proprietà degli appellanti, aseguito di esame dei titoli prodotti in corso di causa. Avverso talesentenza il condominio soccombente proponeva ricorso per Cassazione.

La Suprema Corteindividua la regola generale che consente di valutare se ilsottotetto condominiale costituisca o meno bene d'uso comune: “ilsottotetto rientra nel novero dei beni di cui all'art. 1117 cod. civ.quando è destinato all'uso comune, mentre costituisce pertinenzadell'appartamento dell'ultimo piano nel caso in cui assolva lafunzione di isolare e proteggere (le unità immobiliari private) dalcaldo, dal freddo e dall'umidità”. Lanatura del sottotetto,pubblica o privata, è determinata in primo luogo dai titoli e, inmancanza, dalla sua oggettiva utilizzazione, se utile per uno scopocomune. Al contrario, se risulta di esclusivautilità isolante perl'unità abitativa adiacente, allora sarà considerato di proprietàprivata. Nel caso di specie “la natura condominiale delsottotetto derivava dalla sua destinazione al servizio comune edall'uso al quale era stato adibito fin dalla costruzione, dovendoescludersi che esso avesse la funzione esclusiva di isolamento eprotezione delle singole unità immobiliari”. Ilricorso del condominio viene accolto. Secondo la CassazioneCivile occorre indagare sino a risalire al primo proprietariodell'unità abitativa sita nelle adiacenze del sottotetto, pervalutarne il titolo di proprietà; ove ciò non sia possibile, alloraoccorrerà valutare l'utilizzo e lo scopo concreto di taleporzione di condominio per deciderne la destinazione d'uso.