La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 3264/2005) ha stabilito che è legittimo il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore condominiale "in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ. per la ripartizione delle spese relative alle scale; norma ritenuta applicabile in via analogica, in virtù della medesima ratio, alla fattispecie avente ad oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica norma".
Motivi della decisione
Deducono i ricorrenti a motivo di impugnazione: la violazione e falsa applicazione degli artt. 1100, 1123, 1124 Cod. Civ. in relazione all'art. 360 N 3 c.p.c..
- per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto, conformemente al Tribunale, applicabile, quale criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore, quello stabilito con la delibera 12.10.89 approvata con 553,71 voti e cioè in base al 50% dei millesimi di proprietà e al 50% del valore dei piani, NONOSTANTE:
a) in mancanza dell'unanimità dei consensi, trattandosi di ascensore (realizzato dopo 50 anni dall'edificazione dello stabile) oggetto di una comunione le cui quote sono espresse dalla misura della spesa con cui ciascuno concorse alla sua realizzazione, il criterio diripartizione delle spese non può che essere dettato dall'art. 1101 2^(5e) c. c.c., norma ripresa dall'art. 1123 1^(5e) c. c.c. non essendo applicabile il criterio dell'art. 1123 c. 2^(5e) e 3 cod. civ., di cui l'art. 1124 c.c. è specificazione, norme queste ultime disciplinanti le spese relative agli impianti sorti contemporaneamente alla costruzione dell'edificio condominiale;
b) il riparto delle spese in base all'uso differenziato ex art. 1123 2 c.c. civ. NON sia applicabile alle spese generali;
c) il regolamento condominiale prescinda da qualsiasi determinazione dei "valori di piano" C quindi non sia possibile ripartire le suddette spese, senza la previa determinazione dei "valori di piano"da effettuarsi ex novo con criteri oggettivi, predeterminati e condivisi da tutti i condomini interessati.
Il ricorso è infondato.
Non merita, infatti, alcuna censura la decisione della Corte d'appello che, in conformità alla dottrina e giurisprudenza prevalente e consolidata, ha ritenuto legittimo il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore, approvato con la delibera 12.10.89, in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ., per la ripartizione delle spese relative alle scale; norma ritenuta applicabile in via analogica, in virtù della medesima ratio, alla fattispecie avente ad oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica norma.
Non derogando, inoltre, l'art. 1124 C. Civ. ai criteri generali previsti dall'art. 1123 C. Civ., (il valore e l'utilità); ed incidendo sulle spese di manutenzione il logorio dell'impianto, (maggiore in funzione dell'altezza dei piani), del tutto legittima deve ritenersi la delibera assembleare, in mancanza, come specificato dalla stessa Corte di appello, di criteri convenzionali che deroghino a quelli stabiliti dalle legge.
Il rilievo, poi, secondo il quale il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1224 C. Civ., sarebbe applicabile solo nell'ipotesi in cui l'ascensore fosse stato installato originariamente con la costruzione dell'edificio, e non, invece, quando, come nella specie, sia stato installato in un secondo tempo, è affermazione dei ricorrenti che prescinde dall'accertamento di fatto di cui in sentenza, dal quale si evince che l'installazione dell'ascensore, fu sì successiva alla costruzione dell'edificio, ma avvenne con il consenso di tutti i condomini, sia pure con il contributo finanziario differenziato degli stessi.
Ciò comporta: la proprietà comune condominiale dell'impianto, già considerato tale ai sensi dell'art. 1117 N. 3 Cod. Civ., in mancanza di titolo contrario; nonchè, ai sensi dell'art. 1118 C. Civ., il diritto di ciascun condominio sullo stesso, proporzionato al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva.
Ne consegue, con riferimento alla ripartizione delle spese, l'applicabilità alla fattispecie dei criteri previsti dall'art. 1123 C. Civ., dei quali la disciplina stabilita dall'art. 1124 c.c., è una specifica applicazione, come precisata correttamente nella sentenza impugnata.
Erra, pertanto, il ricorrente nel ritenere applicabile alla fattispecie l'art. 1101 2 c. Cod. Civ., dal momento che, essendo stato l'ascensore installato con il consenso e la spesa di tutti i condomini, la comproprietà sullo stesso è comune a tutti i condomini, a nulla rilevando a tal fine il differente contributo finanziario degli stessi, contributo che ove accertato, per ciascun condomino di entità maggiore della quota di comproprietà non può che dar luogo ad un diritto di credito del singolo, verso il condominio.
Lo stesso, comunque, è a dirsi anche in relazione alla ritenuta (dai ricorrenti) applicabilità dell'art. 1101 2^(5e) c. Cod. Civ., considerato che, nella comunione le quote di comproprietà, in mancanza di titolo contrario, si presumono uguali, e coloro che hanno pagato in più, possono vantare solo un credito verso gli altri comunisti.
Infondato è, infine, il rilievo sub c) del motivo in esame, dal momento che, come la giurisprudenza di questa Corta ha affermato (v. sentt. 6202/98; 431/90; 5794/83), l'esistenza della tabella millesimale non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello della proprietà singola; rapporto che, nella specie come indicato dalla Corte d'appello, è stato di fatto determinato ed applicato.
Il ricorso va, quindi, respinto.
Segue alla soccombenza la condanna dei ricorrenti al pagamento in favore della controparte, delle spese del presente giudizio liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio in favore delle controparti, spese liquidate in E. 100,00 oltre E. 1000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, il 30 aprile 2004.
Depositato in Cancelleria il 17 febbraio 2005.
Leggi la motivazione della sentenza
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, Sentenza 17 febbraio 2005 n. 3264Motivi della decisione
Deducono i ricorrenti a motivo di impugnazione: la violazione e falsa applicazione degli artt. 1100, 1123, 1124 Cod. Civ. in relazione all'art. 360 N 3 c.p.c..
- per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto, conformemente al Tribunale, applicabile, quale criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore, quello stabilito con la delibera 12.10.89 approvata con 553,71 voti e cioè in base al 50% dei millesimi di proprietà e al 50% del valore dei piani, NONOSTANTE:
a) in mancanza dell'unanimità dei consensi, trattandosi di ascensore (realizzato dopo 50 anni dall'edificazione dello stabile) oggetto di una comunione le cui quote sono espresse dalla misura della spesa con cui ciascuno concorse alla sua realizzazione, il criterio diripartizione delle spese non può che essere dettato dall'art. 1101 2^(5e) c. c.c., norma ripresa dall'art. 1123 1^(5e) c. c.c. non essendo applicabile il criterio dell'art. 1123 c. 2^(5e) e 3 cod. civ., di cui l'art. 1124 c.c. è specificazione, norme queste ultime disciplinanti le spese relative agli impianti sorti contemporaneamente alla costruzione dell'edificio condominiale;
b) il riparto delle spese in base all'uso differenziato ex art. 1123 2 c.c. civ. NON sia applicabile alle spese generali;
c) il regolamento condominiale prescinda da qualsiasi determinazione dei "valori di piano" C quindi non sia possibile ripartire le suddette spese, senza la previa determinazione dei "valori di piano"da effettuarsi ex novo con criteri oggettivi, predeterminati e condivisi da tutti i condomini interessati.
Il ricorso è infondato.
Non merita, infatti, alcuna censura la decisione della Corte d'appello che, in conformità alla dottrina e giurisprudenza prevalente e consolidata, ha ritenuto legittimo il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore, approvato con la delibera 12.10.89, in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ., per la ripartizione delle spese relative alle scale; norma ritenuta applicabile in via analogica, in virtù della medesima ratio, alla fattispecie avente ad oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica norma.
Non derogando, inoltre, l'art. 1124 C. Civ. ai criteri generali previsti dall'art. 1123 C. Civ., (il valore e l'utilità); ed incidendo sulle spese di manutenzione il logorio dell'impianto, (maggiore in funzione dell'altezza dei piani), del tutto legittima deve ritenersi la delibera assembleare, in mancanza, come specificato dalla stessa Corte di appello, di criteri convenzionali che deroghino a quelli stabiliti dalle legge.
Il rilievo, poi, secondo il quale il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1224 C. Civ., sarebbe applicabile solo nell'ipotesi in cui l'ascensore fosse stato installato originariamente con la costruzione dell'edificio, e non, invece, quando, come nella specie, sia stato installato in un secondo tempo, è affermazione dei ricorrenti che prescinde dall'accertamento di fatto di cui in sentenza, dal quale si evince che l'installazione dell'ascensore, fu sì successiva alla costruzione dell'edificio, ma avvenne con il consenso di tutti i condomini, sia pure con il contributo finanziario differenziato degli stessi.
Ciò comporta: la proprietà comune condominiale dell'impianto, già considerato tale ai sensi dell'art. 1117 N. 3 Cod. Civ., in mancanza di titolo contrario; nonchè, ai sensi dell'art. 1118 C. Civ., il diritto di ciascun condominio sullo stesso, proporzionato al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva.
Ne consegue, con riferimento alla ripartizione delle spese, l'applicabilità alla fattispecie dei criteri previsti dall'art. 1123 C. Civ., dei quali la disciplina stabilita dall'art. 1124 c.c., è una specifica applicazione, come precisata correttamente nella sentenza impugnata.
Erra, pertanto, il ricorrente nel ritenere applicabile alla fattispecie l'art. 1101 2 c. Cod. Civ., dal momento che, essendo stato l'ascensore installato con il consenso e la spesa di tutti i condomini, la comproprietà sullo stesso è comune a tutti i condomini, a nulla rilevando a tal fine il differente contributo finanziario degli stessi, contributo che ove accertato, per ciascun condomino di entità maggiore della quota di comproprietà non può che dar luogo ad un diritto di credito del singolo, verso il condominio.
Lo stesso, comunque, è a dirsi anche in relazione alla ritenuta (dai ricorrenti) applicabilità dell'art. 1101 2^(5e) c. Cod. Civ., considerato che, nella comunione le quote di comproprietà, in mancanza di titolo contrario, si presumono uguali, e coloro che hanno pagato in più, possono vantare solo un credito verso gli altri comunisti.
Infondato è, infine, il rilievo sub c) del motivo in esame, dal momento che, come la giurisprudenza di questa Corta ha affermato (v. sentt. 6202/98; 431/90; 5794/83), l'esistenza della tabella millesimale non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello della proprietà singola; rapporto che, nella specie come indicato dalla Corte d'appello, è stato di fatto determinato ed applicato.
Il ricorso va, quindi, respinto.
Segue alla soccombenza la condanna dei ricorrenti al pagamento in favore della controparte, delle spese del presente giudizio liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio in favore delle controparti, spese liquidate in E. 100,00 oltre E. 1000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, il 30 aprile 2004.
Depositato in Cancelleria il 17 febbraio 2005.
