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Le innovazioni nel condominio

Le innovazioni in condominio sono le modifiche delle parti comuni, volte al loro miglioramento o maggior rendimento o a rendere più comodo il loro uso

  1. Cosa sono le innovazioni
  2. Le maggioranze richieste per le innovazioni
  3. Le innovazioni vietate dal codice
  4. I rimedi contro l'approvazione delle innovazioni
  5. I diritti del condomino dissenziente

Cosa sono le innovazioni

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Le innovazioni in condominio sono contemplate dall'articolo 1120 del codice civile, che, tuttavia, le disciplina senza fornirne un'esatta definizione.

Nel silenzio del legislatore, è stata la giurisprudenza a definire le innovazioni come "le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni" (Cass. n. 12654/2006).

I requisiti

L'innovazione può riguardare:

  • sia qualcosa di nuovo che prima non c'era,
  • sia la modifica o la trasformazione di una cosa o di un servizio comune già  esistente.

Tuttavia, non tutti gli interventi sulle parti comuni possono essere considerati innovativi: il carattere indispensabile affinché possa parlarsi di innovazioni sta nell'essere gli interventi diretti "al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni".

In altre parole, un intervento, anche se gravoso, non è ex se considerabile innovativo se non possiede i predetti requisiti, i quali vanno valutati caso per caso in relazione alla situazione di fatto esistente.

Le maggioranze richieste per le innovazioni

Proprio in considerazione della capacità delle innovazioni di incidere profondamente su una situazione preesistente, il codice ha previsto delle maggioranze rafforzate per la loro deliberazioni, oltre che, come vedremo meglio appresso, delle facoltà in capo ai dissenzienti per sfuggire al peso delle nuove opere.

Con particolare riferimento alla maggioranza necessaria per la delibera di un'innovazione, l'articolo 1120 c.c. fa espresso rimando all'articolo 1136, quinto comma, richiedendo quindi:

  • la maggioranza degli intervenuti;
  • almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Eccezioni

Tale regola conosce, tuttavia, delle eccezioni, in quanto in alcuni specifici casi è richiesta la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e presenza di un numero di condomini tale da rappresentare almeno la metà del valore dell'intero edificio).

Ci si riferisce alle ipotesi in cui le innovazioni hanno a oggetto:

  • opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • opere e interventi finalizzati a eliminare le barriere architettoniche, a contenere il consumo energetico degli edifici, a realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, a produrre energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  • installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Convocazione dell'assemblea

È onere dell'amministratore convocare l'assemblea per la delibera delle innovazioni entro trenta giorni dalla relativa richiesta, la quale può essere legittimamente avanzata anche da uno solo dei condomini interessati, a patto che l'istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettanto specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione dei lavori.

La valutazione di tale documentazione è rimessa alla discrezionalità dell'amministratore, il quale, ritenendola carente, può invitare il condomino che la ha presentata a integrarla.

Le innovazioni vietate dal codice

Le innovazioni non sono tuttavia sempre possibili.

Il comma quarto dell'articolo 1120 c.c. vieta, infatti, le innovazioni:

  • che possono recare pregiudizio alla stabilità  o alla sicurezza del fabbricato;
  • che ne alterano il decoro architettonico;
  • che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Così, a titolo esemplificativo, è vietato installare un ascensore se questo rende notevolmente difficile l'ingresso in un'abitazione privata o eseguire interventi lesivi del decoro dell'edificio.

I rimedi contro l'approvazione delle innovazioni

Che cosa accade se l'assemblea approva un'innovazione espressamente vietata o se approva un'innovazione consentita dalla legge ma con maggioranze inferiori a quelle richieste?

Nel primo caso, la delibera deve essere considerata nulla in quanto si tratta di materia che esula dalle competenze assembleari.

Nel secondo caso invece, trattandosi di materia di competenza dell'assemblea ma decisa con quorum inferiore a quello di legge, la delibera deve essere considerata annullabile.

I diritti del condomino dissenziente

A parte l'impugnazione della delibera, c'è da chiedersi che cosa possa fare il condomino dissenziente che non voglia partecipare a quella spesa. La questione non è di poco conto in quanto il codice civile prevede che le deliberazioni assembleari, valide, sono vincolanti per tutti i partecipanti al condominio (art. 1137 c.c.).

L'art. 1121 c.c., in deroga a questa norma, dispone che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".

Pertanto, dinanzi ad un'innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzando il frutto della innovazione.

Impossibilità  di utilizzazione separata

Vi è di più: se l'utilizzazione separata dell'innovazione gravosa o voluttuaria non è concretamente realizzabile, l'innovazione è possibile solo se la maggioranza che l'ha deliberata o accettata decide anche di accollarsi integralmente la spesa.

Esempio

Facciamo un esempio. Se la maggioranza dei condomini in uno stabile con due piani fuori terra, nessuno scantinato o box interrato, con tetto spiovente e non lastrico solare di copertura, decide l'installazione di un ascensore, ci si trova di fronte a un'innovazione gravosa o voluttuaria per i condomini del piano terra (per i quali l'installazione dell'impianto comporterà solo una spesa non apportando nessun vantaggio in termini di godimento degli spazi comuni).

In tal caso, i proprietari del primo piano potranno installare l'ascensore a proprie spese decidendo l'installazione di un congegno utile a consentire l'utilizzazione separata del bene. Qualora, invece, nella suddetta situazione intervenga la presenza di un disabile, lo scenario cambia per i correttivi introdotti ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche. È evidente, come quindi il concetto di innovazione gravosa o voluttuaria vada verificato di caso in caso.

Eliminazione delle barriere architettoniche

A tale ultimo proposito, merita di essere segnalato il decreto legge n. 76/2020, che ha previsto che le innovazioni con le quali, negli edifici privati, vengono eliminate le barriere architettoniche non sono mai considerate di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121 del codice civile. Di conseguenza, l'unico limite alla loro realizzazione è rappresentato dal pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Partecipazione successiva alla spesa

Un cenno merita, infine, l'ultimo comma dell'art. 1121 c.c., il quale dispone che la mancata partecipazione alla spesa iniziale per i condomini dissenzienti non significa privarsi per sempre dell'utilizzo del bene, poiché in qualunque tempo gli stessi (o i loro eredi o aventi causa) possono partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Data: 25 novembre 2020