Se l'immobile è occupato abusivamente il proprietario deve pagare l'IMU?

• L'Imu va pagata anche se l'immobile è occupato?
• Presupposto dell'imposta è il possesso non la detenzione
• Chi conserva il possesso deve continuare a pagare l'imposta

L'Imu va pagata anche se l'immobile è occupato?

A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, che in due recenti pronunce, la n. 29658/2021 e la n. 29868/2021 (sotto allegate) si è trovata a dover risolvere la questione del pagamento dell'Imu in relazione a due immobili di cui le società proprietarie non avevano la disponibilità perché occupati abusivamente da terzi.

In entrambi i casi il Comune di Roma ha richiesto alle società contribuenti l'Imu relativa agli immobili di proprietà, ma alla richiesta di pagamento dell'imposta le società si sono opposte. In primo e anche in secondo grado alle contribuenti viene data ragione.

La Commissione Tributaria Regionale chiarisce infatti che la condizione di occupazione abusiva degli immobili da parte di terzi, escludendo in capo al proprietario il possesso del bene, che è il presupposto dell'imposta, lo libera dal pagamento dell'imposta.

Presupposto dell'imposta è il possesso non la detenzione

Il Comune di Roma però in entrambi i casi invoca la violazione dell'art. 13 del dl n. 201/2011 e degli articoli 1, 2 e 3 del dlgs n. 504/1992 e si oppone alla decisione della CTR invocando a sostegno della sua pretesa impositiva i principi espressi dalla sentenza della Cassazione nella sentenza n. 5626/2015.

Decisione in cui si afferma che il proprietario – possessore è soggetto al pagamento dell'Ici anche in caso di occupazione d'urgenza perché fino a quando non interviene il decreto di esproprio o l'ablazione, il titolare non perde il bene che continua ad appartenere a lui, mentre l'occupante assume la veste di mero detentore.

Chi conserva il possesso deve continuare a pagare l'imposta

I ricorsi del Comune di Roma vengono accolti dalla Cassazione e in entrambe le sentenze la motivazione è la medesima. La Corte ricorda infatti di aver già affermato che "l'occupazione abusiva di un immobile da parte di terzi non incide sull'obbligo del proprietario di corrispondere l'imposta Ici."

Per quanto riguarda l'Ici, in base al combinato disposto degli articoli 2 e 3 del dlgs n. 504/1992 quando si parla di possesso quale presupposto impositivo del tributo si fa riferimento alla titolarità del diritto di proprietà o di uno dei diritti reali di godimento indicati dal suddetto art. 3 (usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi, superficie) in quanto l'imposta ha natura patrimoniale e prescinde dalla redditività del bene.

"Ai fini delle debenza del tributo (…) rileva pertanto il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà ai sensi dell'art. 1140 c.c. mentre risulta irrilevante la detenzione." Per chiarezza si ricorda infatti che l'art. 1140 c.c dispone che: "Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa."

Le suddette conclusioni in relazione al presupposto impositivo dell'Imu son suffragate da principi esposti in diverse sentenze in relazione a situazioni similari, come esposto nelle due sentenze:

• il comproprietario deve l'Ici nei limiti della sua quota senza che rilevi l'esercizio contestuale di poteri gestori o amministrativi dell'immobile;
• la requisizione non priva il proprietario del possesso del bene a meno che, dopo la realizzazione dell'opera pubblica, il fondo subisca una trasformazione irreversibile. Il proprietario quindi è soggetto passivo dell'imposta anche se l'immobile è detenuto dal beneficiario della requisizione;
• l'occupazione temporanea d'urgenza di un terreno da parte della pubblica amministrazione non priva il proprietario del possesso del bene fino a quando non interviene il decreto di esproprio, per cui continua ad averne il possesso anche se a detenerlo è l'occupante;
• in tema di leasing infine se il contratto si risolve, il soggetto passivo dell'imposta è il locatore anche se l'utilizzatore non gli ha ancora consegnato il bene, perché ad assumere rilievo non è la detenzione materiale del bene, ma l'esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata del bene.