Riforma fallimento: le nuove tutele per chi acquista immobili da costruire

di Valeria Zeppilli – A seguito dell'approvazione da parte del Senato, la riforma del fallimento ha ricevuto il via libera definito e, finalmente, si supererà una normativa ormai inadeguata, il cui impianto generale risaliva al 1942, ovverosia a 75 anni fa.

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Tra le molteplici novità introdotte, si segnala in particolare la previsione di specifiche garanzie per chi acquista immobili da costruire.

Acquirenti immobili da costruire: atto pubblico o scrittura privata autenticata

Più precisamente, con la riforma appena approvata il compito di tutelare maggiormente i diritti patrimoniali degli acquirenti di case che non sono ancora state realizzate viene affidato al Governo che, innanzitutto, dovrà stabilire l'obbligo di stipulare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata sia l'atto o il contratto che ha come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, sia qualsiasi altro atto che ha le stesse finalità.

Il fine di tale previsione, esplicitato dalla stessa riforma, è quello di garantire che venga compiuto da un notaio il controllo di legalità sull'adempimento sia dell'obbligo di stipulare la fideiussione che dell'obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria, entrambi posti dal decreto legislativo numero 122 del 20 giugno 2005.

Nullità del contratto

Nello stabilire delle specifiche garanzie per chi acquista immobili da costruire, poi, il Governo dovrà anche occuparsi del caso in cui non venga adempiuto il predetto obbligo assicurativo, stabilendo che, se tale ipotesi si verifica, il contratto è viziato da nullità relativa (che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente).

Si precisa che l'assicurazione richiesta dalla legge è un'assicurazione decennale che deve essere stipulata a beneficio dell'acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori e con copertura estesa ai danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, che derivano dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.