Preliminare di cosa altrui ... il promissario acquirente che scopre l'altruità del bene non può esercitare il recesso per inadempimento se non è decorso il termine di adempimento

Avv. GabrieleMercanti

Cosaaccade se il promittente venditore non è pieno proprietario (in tutto o inparte) del bene promesso in vendita? Che rimedi spettano al promissario acquirenteignaro di tale altruità (totale o parziale)?

Premessoche non è in discussione la validità della fattispecie contrattuale ma solo glieffetti che ne derivano (1), la Seconda Sezione Civile della Cassazione conla Sentenza n. 4.164 depositata il 2 marzo 2015, allineandosi all'ormaiconsolidato orientamento di legittimità (2),arriva a sostenere che il motivo di impugnazione promosso del promissario acquirente“verte su una circostanza irrilevante”.

Ma prima,in estrema sintesi, i fatti.

Unasocietà prometteva in vendita ad altro soggetto un immobile senza specificaredi non esserne proprietaria (carenza parziale di titolarità dovuta alla mancataemissione a favore del promittente venditore medesimo – aggiudicatario del benein seno ad una procedura esecutiva – del relativo decreto di trasferimento); afronte del mancato rogito (per ragioni sulla cui imputabilità le parti siaccusavano a vicenda) il promissario acquirente recedeva dal contratto edinvocava la restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempoversata; il promittente venditore si opponeva: inizia così con atto dicitazione notificato il 13 maggio 1994 l'estenuante vertenza.

In primogrado il Tribunale di Brescia (3) condannavail promittente venditore – convenuto- alla restituzione della caparra, mentrela Corte d'Appello (4) ribaltava ilverdetto asserendo il diritto del promittente venditore al trattenimento della caparra.

Avantiagli Ermellini viene proposto ricorso composto da ben 17 motivi, uno dei qualirelativo alla legittimità dell'esercizio del diritto di recesso da parte delpromissario acquirente a causa della mancata titolarità del bene promesso invendita in capo al promittente venditore.

Ebbene,tale motivo per i Giudici del Palazzaccio non merita accoglimento, in quanto “il promittente venditore di una cosa che nongli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere lapropria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivoproprietario”.

L'altruità non dichiarata del bene promesso in vendita,quindi, non è di per sé un ostacolo insormontabile al perfezionamento deltrasferimento immobiliare, in quanto nel frattempo il promittente venditoreavrebbe la possibilità di “rimediare”: o acquistando direttamente egli stesso ilbene ovvero facendolo trasferire dal terzo direttamente al promissarioacquirente.

Daquesto principio ne deriva, poi, un inevitabile corollario: proprio perché vi èun fisiologico lasso di tempo intercorrente tra il preliminare ed il definitivo,il promissario acquirente “non può agireper la risoluzione prima dellascadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, inquanto il promittente venditore fino a tale momento può adempiere all'obbligazione”.

La sentenza in commento, dunque, conferma la linea evolutivatale per cui oggetto del contratto preliminare non sarebbe un mero facere (cioè la prestazione del consensoinerente ad un successivo contratto) (5),bensì un dare (cioè il trasferimentodel diritto).

Per mera cronaca processuale, uno dei 17 motivi di ricorso èstato accolto dai Giudici del Palazzaccio (6):il Giudizio, pertanto, è stato rinviato a diversa sezione della Corte d'Appellodi Brescia.

Avv.Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

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(1) Cfr. tra le tanteCass. n. 15.035/2001, in quanto l'aspetto della validità può definirsi ad oggipienamente assodato.

(2) La regolamentazionedelle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di vendita di cosa altruiè stata minuziosamente affrontata dalle Sezioni Unite della Cassazione con laSentenza n. 11.624/2006 oggetto di commento praticamente su ogni rivistagiuridica.

(3) Cfr. Tribunale diBrescia del 23 marzo 2005.

(4) Cfr. Corte d'Appellon. 67 del 19 gennaio 2009.

(5) L'adesione allatesi classica del facere, porterebbe allabizzarra conclusione di considerare adempiente il promittente venditore cheintimasse al promissario acquirente la conclusione di un contratto definitivo dimera vendita di cosa altrui.

(6) Si tratta delmotivo inerente alla novità della domanda proposta dal convenuto in sede diprecisazione delle conclusioni (legittimità del recesso dal preliminare)rispetto a quella in sede di costituzione in giudizio (accertamento dell'avvenutarisoluzione del preliminare per inadempimento della controparte).