Cassazione: riflessioni sulle problematiche relative alla costituzione di una servitù di parcheggio

di Licia Albertazzi - Cortedi Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 23708 del 6Novembre 2014.

E' possibile costituireuna servitù su un fondo ma perché si possa parlare di servitù è necessario che sussistano determinati requisiti che sono: la c.d. "predialità",cioè il peso imposto sul fondo servente; l'utilità,cioè la destinazione sociale ed economica dei fondi connessi checonsente all'uno e all'altro proprietario di ricavarne un certovantaggio; la titolarità dei due fondi a soggettidistinti; e la realità,cioè la circostanza che la servitù “segue” la cessione delfondo.

Quando anche solo uno di tali elementi dovesse venire meno nonsi potrebbe certo parlare di servitù prediale, con tutte leconseguenze giuridiche che ne derivano.

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione un gruppo di eredi che avevano stipulato accordo (a loro dire per la costituzione di una servitù diparcheggio su un fondoceduto a titolo oneroso alla controparte) aveva chiesto diaccertare giudizialmente l'esistenza di tale diritto reale.

La richiesta veniva accolta in primo grado e in grado d'appello ma il verdetto veniva poi ribaltato dalla Cassazione sulla base del rilievo che si trattava del meroparcheggio di autovetture sul fondo – nonostante la presenza di unaccordosiglato dalle parti – costituisce al più “manifestazionedi possesso a titolo di proprietà del suolo” che non ha le caratteristiche tipiche di unaservitù.

Nella specie mancherebbe il requisito dell'utilità per ilfondo dominante, e al fondo servente mancherebbe quello del peso. Lamera possibilità di parcheggiare l'auto non può rilevare comevantaggio personale dei proprietari. In definitiva, la volontànegoziale che ha dato vita all'accordo contestato è comunque nullaper impossibilitàdell'oggetto.

Come si legge in sentenza, le parti avevano testualmente stabilito che la vendita veniva fatta nello stato di fatto di diritto in cui si trovava nell'attualità e che il terreno sarebbe gravato da servitù di parcheggio limitatamente a due auto.

Secondo la Cassazione però non è configurabile una servitù di parcheggio perché il semplice fatto di parcheggiare le autovetture costituisce la manifestazione "di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecamente di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso", mentre "la mera 'commoditas' di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari".