Cassazione: no al risarcimento del danno automatico a seguito di recesso anticipato del conduttore

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione terza, sentenza n. 530 del 14 Gennaio 2014. Illocatore, a seguito di recesso anticipato del conduttore, hadiritto al risarcimento del danno, nonché alla corresponsionedei canoni dovuti dalla controparte sino alla naturale scadenza delcontratto, se prova l'inadempimento del conduttore (adesempio, per mancato rispetto del termine di preavviso, o per carenzadi giusta causa di recesso) e se, nonostante aver ripropostol'immobile sul mercato, questo resta comunque non locato. “Lasemplice circostanza che l'immobile non sia stato più locato non puòfondare, di per sé, il diritto al risarcimento”. Viene cosìescluso qualsiasi automatismo risarcitorio poiché, secondo ildisposto dell'art. 1227 cod. civ., resta pur sempre onere dellocatore attivarsi al fine di rendere fruttuosa la cosa in proprietà,ad esempio procurandosi un nuovo conduttore, anche a mezzodiminuzione del canone di locazione.

Tra i danni risarcibilila Suprema Corte elenca il mancato guadagno, inteso come“conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 cod. civ.dell'evento risolutivo. Tale pregiudizio si esprime, per l'appunto,nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempienteavrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che nonha potuto conseguire per l'inadempienza dell'altra parte”. Peressere risarcibile tale dannopotenziale e futuro nondeve essere dipeso dalla volontà del locatore di non impegnarel'immobile. Questa valutazione deve essere effettuata dal giudiceprendendo in esame le circostanze del caso concreto. “Ildanno risarcibile al locatore (…) a titolo di lucro cessante èrappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile pertutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamentelocare”. Uno dei criteriutilizzati dal giudice nella valutazione è lacongruità del periodo di preavvisofornito dal conduttore, nonché l'effettiva messa sul mercatodell'immobile al termine della locazione. In mancanza di provafornita dall'interessato in questo senso, non è ravvisabile alcunautomatismo risarcitorio a favore del locatore.