D.L. Piano Destinazione Italia: 2 nuovi dubbi in materia di Attestato di prestazione energetica

Il Decreto Legge Piano DestinazioneItalia ha nuovamente apportato delle modifiche al D.Lgs. 192/2005, n. 192, inmateria di Attestato di Prestazione Energetica, ma tentando di dirimere alcunidubbi sorti con l'entrata in vigore del D.L. 63/2013 e della successiva leggedi conversione (L. 90/2013), ne suscita degli altri.

L'intervento normativo hariguardato solo i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.Lgs. 192/3005, cosi che l'obbligodi dotazione dell'A.p.e. (comma 2) rimane invariato, a differenza degliobblighi di dichiarazione e di allegazione, il cui contenuto subisce unrestyling.

Da una prima lettura delnuovo riassetto normativo, spicca la scomparsa di ogni riferimento agli atti atitolo gratuito, così che, per le donazioni, non sarà più obbligatorio:

1) inserirel'apposita clausola concernente la prestazione energetica dell'immobile;

2) allegarel'A.p.e..

3) restacomunque fermo l'obbligo di dotazione.

Discostandosi dal testodella Direttiva 2010/31/UE, il nuovo decreto sostituisce il riferimento agli attidi vendita, con la più generale dicitura “atti di trasferimento diimmobili a titolo oneroso”, recependo, così, le critiche sollevate daiprimi commentatori del D.L. 63/2013, che si sono arrovellati per individuare lefattispecie contrattuali alle quali allegare l'attestato di prestazioneenergetica.

Ma la specificazione inordine agli atti a titolo oneroso vale solo per l'obbligo di dichiarazione eper quello di allegazione; per l'obbligo di dotazione, invece, poiché, come giàdetto, non è stato oggetto di modifiche, rimane invariato il riferimento aisoli atti di vendita.

Il nuovo Decreto LeggePiano Destinazione Italia, poi, limita l'obbligo di allegazione dell'A.p.e., estromettendoi contratti di locazione di singole unità immobiliari, che dovrannocontenere, però, al pari di tutti i contratti di trasferimento della proprietào di altro dritto reale su immobili a titolo oneroso e di tutti i contrattiaventi ad oggetto la locazione di beni immobili, l'apposita clausola conla quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto leinformazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordineall'attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Si badi che, sempre neicasi di locazione di singole unità immobiliari, l'obbligo di dichiarazione nonsussiste se l'atto non è soggetto a registrazione (ad es. perché di duratainferiore a 30 gg.).

La novità più importanterisiede, invece, nell'eliminazione della tanto criticata sanzione della nullitàche colpiva gli atti ai quali non era stato allegato l'A.p.e..

Viene sostituita condelle sanzioni amministrative di carattere pecuniario (da € 3.000 a € 18.000;da € 1.000 a € 4.000, per i contratti di locazione di singole unitàimmobiliari; sanzione ridotta alla metà, se il contratto di locazione noneccede i 3 anni).

Il Governo, poi, perfacilitare il passaggio dalla vecchia alla nuova disciplina, ha persinoinserito una norma di carattere transitorio, stabilendo che, nei casi incui il contratto stipulato durante la vigenza della vecchia disciplina debbaessere dichiarato nullo, a causa della mancata allegazione dell'A.p.e., leparti possono, di loro iniziativa, chiedere l'applicazione delle nuove normee, quindi, assoggettarsi alla sanzione amministrativa corrispondente, sanando,conseguentemente, l'invalidità del contratto, a condizione, però, che non siagià intervenuta, nelle more, una sentenza passata in giudicato, dichiarativadella nullità.

La norma transitoria cosìintrodotta ingenera alcune incertezze. Vediamole …

PRIMO DUBBIO.

Poniamo il caso che leparti di un contratto di locazione ad uso abitativo di una singola unitàimmobiliare (il classico 4+4), stipulato durante la vigenza della L. 90/2013,non abbiano provveduto ad allegare l'A.p.e..

Secondo l'art. 6, comma3-bis del D.Lgs. 192/2005 (come modificato dal D.L. 63/2013, convertito conL.90/2013), il contratto sarebbe nullo.

La nuova normativa,invece, non prevede più la nullità del contratto e le parti di uncontratto di locazione avente ad oggetto singole unità abitative non hanno piùl'obbligo di allegare l'A.p.e.

La nuova normativa prevede,anche, la facoltà per le parti, che non abbiano rispettato il vecchio obbligodi allegazione, di optare per l'applicazione della nuova sanzioneamministrativa che, come visto, nel caso specifico, non esiste.

Da qui il dubbio, o:

a) siritiene che il Legislatore abbia comunque voluto eliminare la sanzione dellanullità del contratto di locazione avente ad oggetto le singole unitàimmobiliari, al quale non sia stato allegato l'A.p.e. o

b) siritiene che la facoltà riconosciuta alle parti di optare franullità e sanzione amministrativa non trovi applicazione nel caso di specie,in virtù del principio di irretroattività delle norme cheintroducono delle sanzioni amministrative, nonostante le nuove norme siano più favorevoli (CorteCostituzionale, Ordinanza n. 245 del 15/07/2003).

SECONDO DUBBIO.

Poniamo il caso che unadelle parti di un contratto nullo, secondo la precedente normativa, opti per lasanzione amministrativa, così come previsto dall'art. 1, comma 8 del D.L. PianoDestinazione Italia.

Lasanzione amministrativa dovrà essere applicata solo al richiedente,perché questo dice il predetto comma 8 e, poi, non sarebbe corretto che unaparte sia costretta a pagare una sanzione amministrativa, per effetto di unadecisione unilaterale adottata dall'altra.

Se una parte delcontratto non opta per la sanzione amministrativa, cosa accade al contratto?

E' da ritenersiugualmente nullo, nonostante l'altra parte abbia fatto richiesta diassoggettarsi alla sanzione amministrativa?

La parte, che non decideper l'applicazione della sanzione amministrativa, potrebbe agire in giudizioper far valere la nullità del contratto, anche per raggiungere dei fini “nonaltruistici”?

La normativa sullaprestazione energetica degli edifici non sembra aver pace e, con moltaprobabilità, verrà nuovamente modificata in sede di conversione in legge delD.L. 145/2013 come lascia presagire uno dei due decreti milleproroghe, il D.L.151/2013, che, per i soli casi di cessione di beni immobili pubblici, hadisposto che non sono più necessarie le dichiarazioni diconformità catastali e l'attestato di prestazione energeticaall'atto di cessione dell'immobile poichè queste documentazioni potranno essereprodotte anche successivamente (art. 2, comma 5, D.L. 151/2013).

Avvocato GennaroMarasciuolo

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