Edificabilità marginale del terreno agricolo e tassazione del decreto ingiuntivo

Con l'ordinanza n. 2566 del 5 febbraio 2026, la Corte di cassazione è tornata a pronunciarsi sul regime impositivo applicabile alla registrazione di un decreto ingiuntivo emesso per il pagamento del saldo prezzo di una compravendita immobiliare, affrontando nuovamente il delicato rapporto tra qualificazione urbanistica del terreno e riparto tra IVA e imposta di registro.

La decisione si inserisce nel solco di una giurisprudenza ormai consolidata, ma offre spunti di particolare interesse in relazione al concetto di edificabilità meramente accessoria e ai limiti del sindacato di legittimità in materia tributaria.

La questione: natura del terreno e regime fiscale

La controversia trae origine da un avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva applicato l'imposta di registro in misura proporzionale alla registrazione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, emesso per il pagamento del saldo prezzo di un terreno qualificato dalle parti come agricolo.

I contribuenti avevano contestato l'atto sostenendo che il fondo fosse, in realtà, edificabile, con conseguente assoggettamento dell'operazione a IVA e applicazione dell'imposta di registro in misura fissa. A fondamento della tesi difensiva veniva valorizzata la presenza, nel certificato di destinazione urbanistica, di una limitata possibilità edificatoria.

Sia i giudici di primo grado sia la CTR Veneto hanno respinto l'impostazione dei contribuenti, evidenziando come la potenzialità edificatoria fosse marginale, accessoria e funzionale allo sfruttamento agricolo del fondo, e dunque insufficiente a mutarne la qualificazione giuridica.

Da tale qualificazione discendeva l'assoggettamento del decreto ingiuntivo all'imposta di registro in misura proporzionale, secondo il meccanismo delineato dalla nota II all'art. 8 della tariffa, parte I, del d.P.R. n. 131/1986, che ancora una volta evidenzia la centralità della natura dell'operazione sottostante.

La decisione della Cassazione: edificabilità e giudizio di fatto

Investita della questione, la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo un principio di particolare rilievo sistematico: l'accertamento della natura agricola o edificabile di un terreno, quando sorretto da una motivazione congrua e coerente, rientra nel giudizio di fatto riservato al giudice di merito.

La censura proposta, sebbene formalmente prospettata come violazione di legge, mirava in realtà a sollecitare una rivalutazione delle risultanze probatorie, operazione estranea al giudizio di legittimità. Ne consegue che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato come strumento per ottenere un improprio "terzo grado di merito".

Sul piano sostanziale, la Corte conferma che una edificabilità minima o strumentale non è di per sé sufficiente a qualificare un terreno come edificabile ai fini fiscali, occorrendo una chiara ed autonoma vocazione edificatoria desumibile dallo strumento urbanistico.

Conclusioni e ricadute operative

L'ordinanza in commento assume rilievo pratico sotto un duplice profilo, offrendo indicazioni significative tanto sul piano sostanziale quanto su quello processuale.

Da un lato, rafforza l'orientamento secondo cui la distinzione tra terreno agricolo ed edificabile non può fondarsi su meri indici marginali, ma richiede una valutazione complessiva della destinazione urbanistica e della funzione economica del bene. Tale qualificazione incide direttamente sul regime IVA/registro e, a cascata, sulla tassazione degli atti giudiziari collegati, come i decreti ingiuntivi.

Dall'altro lato, la pronuncia richiama i difensori a una attenta costruzione dei motivi di ricorso per cassazione, confermando che il giudizio di legittimità non può essere utilizzato per sollecitare una nuova valutazione del merito, pena l'inammissibilità dell'impugnazione.

Avv. Lucio Scotti

Foro di Taranto