Contratto di locazione: valido anche con registrazione tardiva

Contratto di locazione e registrazione tardiva

Il Tribunale di Cagliari, con sentenza 12 novembre 2025 n. 1785, affronta il tema della registrazione eseguita oltre i termini di legge per i contratti di locazione ad uso abitativo e non abitativo. I giudici precisano che il contratto non registrato nei tempi previsti è nullo ai sensi dell'articolo 1, comma 346, della legge n. 311/2004, ma la successiva registrazione, ammessa dalle norme tributarie, ha efficacia sanante.
La nullità è dunque riconducibile all'omissione dell'adempimento, non all'eventuale ritardo.

Effetti della sanatoria e decorrenza retroattiva

La registrazione tardiva produce effetti ex tunc, stabilizzando l'efficacia dell'accordo negoziale fin dalla data della sua stipulazione.
Questa interpretazione consente di preservare:

• la durata originaria del contratto;

• la posizione del conduttore, che non rischia azioni di rilascio fondate sull'omessa registrazione;

• la struttura del rapporto come definita all'atto della stipula.

La soluzione evita che la registrazione tardiva si trasformi, di fatto, in una modifica forzata del termine contrattuale, circostanza che contrasterebbe con il principio di stabilità del rapporto locativo.

Assenza di nullità per la registrazione oltre i termini

Poiché la norma collega la nullità unicamente alla mancata registrazione, e non prevede alcuna sanzione per il ritardo, il contratto registrato tardivamente rimane valido ed efficace.
Il ritardo, infatti, integra una violazione rilevante solo sul piano tributario e non incide sulla validità civilistica dell'accordo, in coerenza con l'articolo 10, comma 3, della legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente).

Di conseguenza, il conduttore resta obbligato al pagamento del canone concordato ai sensi dell'articolo 1587 del codice civile.