Affitti in nero: nullità del contratto di locazione non registrato e principio di Inferenza/Interferenza della norma tributaria sulla validità del contratto

Avv. Michele D'Auria - Due recenti sentenze offrono l'opportunità di fare il punto sulla dibattuta questione della sanabilità o meno del contratto di locazione nullo per mancata registrazione.

Come è noto, l'art. 1, C. 346 della L. 311/2004 (c.d. Legge Finanziara del 2005) stabilisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

In realtà, nonostante la chiarezza della disposizione legislativa, l'applicazione in concreto della norma in questione si è rivelata alquanto tormentata, visto che la giurisprudenza ha oscillato tra diverse interpretazioni, molte volte dirette ad attenuarne il rigore formalistico.

In buona sostanza sono venute a formarsi tre posizioni:

• Nullità assoluta ed insanabile del contratto di locazione non registrato nei termini.

• Sanabilità del contratto a seguito di registrazione tardiva, con effetti "ex nunc".

• Sanabilità del contratto a seguito di registrazione tardiva, con effetto "ex tunc".
  

La confusione appare palese, e non è priva di rilevanti risvolti concreti: se, infatti, il contratto di locazione è nullo esso non può essere invocato per procedere ad uno sfratto per morosità o ad un licenza per finita locazione; se è sanabile con la successiva registrazione, invece, la questione è evidentemente diversa.

Al novero delle numerose pronunce si aggiungono ora quella emessa dalla Corte di Appello di Roma alla fine di giugno (Corte di Appello di Roma, sentenza n. 3753/15 del 24.06.2015) e quella emessa pochi giorni fa dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. Sez. Un. sentenza n. 18213 del 17.09.2015).

La Corte di Appello di Roma, con la sentenza indicata, si è mossa in direzione di una maggiore severità, abbracciando la prima posizione (nullità assoluta ed insanabile del contratto di locazione non registrato nei termini) e ribadendo così la lettera della legge.

In motivazione vengono affrontate e respinte le principali eccezioni sollevate in questi anni, e che hanno dato vita alle contrastanti posizioni giurisprudenziali:

• si nega che la sanatoria fiscale possa avere effetti sul piano civilistico;

• si nega che la nullità in oggetto discenda dalla violazione di una norma esclusivamente fiscale, trattandosi invece di violazione di norma espressamente indicata nel testo della legislazione civilistica (e comunque norma imperativa anche in ossequio a Corte Cost. n. 420/07);

• si nega che la rigida applicazione della norma sia controproducente per lo stesso erario, in quanto scopo della comminata nullità non è recuperare le imposte in caso di contenzioso, ma indurre ad un generale registrazione dei contratti di locazione, rendendo poco conveniente la registrazione solo in caso d'uso.
  

La conclusione a cui giunge la Corte romana è che i contratti di locazione non registrati nel termine sono da considerare nulli e non sanabili, con tutti gli effetti conseguenti.

Le Sezioni Unite della Cassazione, affrontando un tema diverso ma per qualche verso correlato (trattavasi di decidere sulla validità del patto simulatorio con cui, in tema di locazione di immobili, le parti avessero concordato un canone diverso e maggiore rispetto a quello indicato sul contratto registrato), con la sentenza pubblicata pochi giorni fa enunciano un generale principio di inferenza/interferenza della norma tributaria sulla validità del contratto di locazione:

• “...le disposizioni di legge successive al 1998 introducono un principio generale di Inferenza/Interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio, principio generale di cui è sostanziale conferma nel dictum dello stesso giudice delle leggi (Corte Cost. 420 del 2007)” Cass. Sez. Un. sentenza n. 18213 del 17.09.2015.
  

Non sarà inutile rilevare che sulla posizione di una maggiore severità nell'applicazione della normativa in esame si era già schierata, fin dal 2012, anche la Corte di Appello di Brescia, con sentenza n. 682/2012 del 28.05.2012.

Allo stato attuale, quindi, pur permanendo una generale confusione (manca infatti una chiara pronuncia della Cassazione sulla specifica normativa in esame), sembra che stia progressivamente prendendo piede un indirizzo maggiormente incline ad applicare nella sua letteralità l'art. 1, C. 346 della L. 311/2004 e, perciò, a considerare i contratti di locazione non registrati nei termini come contratti nulli e non sanabili.

Per chi volesse approfondire: Contratto di locazione non registrato: è nullo? può essere sanato? è ammessa la tardiva registrazione? è possibile lo sfratto?

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