Dopo la riforma del condominio si può ancora parlare di mala gestio dell'amministratore?

L'amministratore di condominio, per comedesumibile anche dal novellato art. 1130 c.c., è l'organo di gestione e dirappresentanza del condominio.

Lo stesso, in virtù di apposito contratto,si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse di un altrosoggetto, pertanto, la sua figura è riconducibile a quella del mandatario conrappresentanza e ciò anche in virtù dell'esplicito richiamo dell'art. 1129 c.c.il quale, tra l'altro, prevede che per tutto quanto non espressamentedisciplinato, all'amministratore di condominio si applicano le norme sulmandato (artt. 1703-1741).

Nel caso di specie, quindi,l'amministratore di condominio assumerà le vesti del mandatario e agirà nell'interesse di altri soggetti, icondomini, che tecnicamente risultano essere i mandanti.

Inquadrata giuridicamente la figuradell'amministratore di condominio, evidenziamo subito come, con la legge220/2012 di riforma del condominio, il legislatore abbia voluto disciplinare inmaniera più puntuale - facendo tesoro per lo più dei precedentigiurisprudenziali in materia - i casi di revoca dell'amministratore, enucleandovieppiù le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dellostesso.

Infatti, il nuovo art. 1129 c.c.,all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essererevocato.

In primo luogo può essere revocato, ed èl'ipotesi che definiremmo non contenziosa, per volontà dell'assemblea, inqualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina. In altritermini: quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini.

Quelle successive risultano invece ipotesigiudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è veroche, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino,allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimentidell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni(art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.

Inoltre, sempre per il tramite dell'autoritàgiudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ma solo dopo convocazionedell'assemblea con esito negativo (una sorta di condizione di procedibilità),in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all'amministratore oper la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio.

L'art. 1129 c.c. specifica quali possonoessere le “gravi irregolarità”, si tratta, tuttavia, di ipotesi non esaustive,ulteriori fattispecie infatti sono state individuate nel tempo dallagiurisprudenza.

Tra queste la norma richiamata contempla: 1) l'omessa convocazione dell'assembleaper l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto diconvocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore onegli altri casi previsti dalla legge; 2)la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché dideliberazioni dell'assemblea; 3) lamancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) la gestione secondo modalità chepossono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio eil patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un creditoinsoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registriimmobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossionedelle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentementel'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registronomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione statopagamenti e liti in corso); 8)l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo commadel presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se sitratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove sitrovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).

Ad avviso di chi scrive, tuttavia, citroviamo dinnanzi ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, nonesaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal sensoche appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuatoappunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare,risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

Ecco che allora l'amministratore(mandatario) è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre difamiglia e i condòmini, di contro, quali mandanti, sono tenuti a fornireall'amministratore i mezzi necessari per la corretta esecuzione del mandato.

Detto ciò, tra le ipotesi di mala gestio non tipizzate, rientranosenza dubbio il mancato versamento degli oneri previdenziali e assistenziali, ilmancato versamento delle contribuzioni I.N.A.I.L. (Cfr.: Tribunale di Palermo,21.01.2015), “gonfiare” le spese, omettere di presentare il modello 770. Altrefattispecie sono state individuate nella omessa ripartizione dei consumidell'acqua e nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi.

Ed ancora, altre ipotesi di graviirregolarità sono rinvenibili nel mancato conseguimento della specifica abilitazioneda parte dell'amministratore, dall'omesso aggiornamento professionale (annuale)ovvero nel rifiuto di fornire la documentazione ai condòmini richiedenti.

Infine, queste sicuramente le ipotesi piùgravi, i casi di appropriazione e distrazione di denaro di pertinenza delcondominio ovvero incassare “bustarelle” dai fornitori che, di contro, perrecuperare gli esborsi aggiuntivi, potrebbero artatamente aumentare gli importidelle fatture, con costi che, a quel punto, risulterebbero fuori mercato.

Ipotesi, quest'ultime, per le quali risultaconfigurabile anche una responsabilità penale a carico dell'amministratore dicondominio.

Da ricordare, infine, che: “A seguitodell'entrata in vigore della riforma del condominio la presenza di "graviirregolarità" da parte dell'amministratore di condominio comporta laimmediata revoca di quest'ultimo. Ciò, nonostante, nella fattispecie, lo stesso amministratore si fosse poi repentinamente reso disponibile a rimediareall'errore commesso poiché la sua condotta, ha comportato, a detta del collegio, una "inescusabile superficialità" (Trib. Trento Ordinanza,05/06/2014).

Pertanto, anche il successivo “ravvedimento”dello stesso non lo salverebbe dalla revoca giudiziaria.

Da un punto di vista civilistico, in casodi gravi irregolarità, l'amministratore dello stabile può essere anche chiamatoa rispondere degli eventuali danni provocati al condominio.

Ecco che allora:

- “In tema di condominio,la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazionedel consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da partedell'amministratore, del dovere di diligenza ex art. 1710 c.c. nella gestionecontabile e dell'obbligo di fornire un chiaro rendiconto del proprio operato,con la conseguente invalidità della delibera di approvazione e condannadell'amministratore al risarcimento del danno prodotto dalla sua negligenteattività” (Trib. Monza Sez. IV, 26/11/2007);

- “L'amministratore del condominioconfigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato conrappresentanza con la conseguente applicabilità, nei rapporti tral'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato, taleche alla scadenza del mandato l'amministratore è tenuto a restituire, ex art.1713 c.c., ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato stesso per conto delcondominio, ivi compresi i documenti concernenti la gestione dello stesso.(Nella specie, in particolare, l'ex amministratore condominiale è tenuto ancheal risarcimento del danno consistente nelle spese legali sostenute inprocedimenti stragiudiziali volti a comporre vertenze con fornitori cheavanzavano ritardi nei pagamenti, ritardi da imputarsi alla mancanza dellanecessaria documentazione poiché nella disponibilità dello stesso che rifiutavadi consegnarla” (Trib. Genova Sez. III, 03/07/2007);

- L'amministratore non piùconfermato ha l'onere, ex art. 1713 c.c., di rendere il conto della suagestione e di consegnare al condominio tutti i documenti e i libri riguardantila gestione del condominio. Se l'amministratore non ottempera a tale obbligo,deve essere condannato non solo alla consegna di tale documentazione, ma ancheal risarcimento del danno causato al condominio e costituito in quei costinecessari a ricostruire le posizioni contabili interne e verso terzi fornitori.Tale danno non è sempre facilmente documentabile e potrà essere liquidatoequitativamente” (Trib. Padova Sez. I, 14/06/2003).

Avv. Paolo Accoti