Cassazione: bastano due condomini per rendere comune il corridoio del sottotetto

diMarina Crisafi –Se il sottotetto è condominiale, inquanto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, “all'usocomune” o all'esercizio di un servizio di interesse comune, lo è anche il corridoio che vi dà accesso. Ilprincipio ricavabile dalla lettera dell'art.1117 c.c. è stato ribadito dalla Cassazione(sentenza n. 12157 dell'11 giugno 2015),chiamata a risolvere una lite tra condomini scoppiata proprio a causa delsottotetto.

La vicenda traeva origine dai lavori diristrutturazione effettuati da una societàimmobiliare che aveva acquistato quasi tutte le cantine (13 su 14),realizzate appunto nel sottotetto, dal precedente proprietario dell'edificio.Al termine dei lavori, la società provvedeva ad inglobare nella proprietà anche il corridoio serventeoriginariamente le 14 cantine. La cosa non sfuggiva al condominio che agiva in giudizio per chiedere il ripristino dellostato dei luoghi vincendo ampiamente nel merito. La vicenda continuava, quindi,in Cassazione, adita dalla società ricorrente, ma anche qui l'esito è analogo.

Per la seconda sezione civile, infatti, va ribadita la natura condominiale delsottotetto laddove destinato all'uso comune e, dunque, del relativo corridoio d'accesso, a nulla rilevando che le cantineappartengono quasi interamente ad un unico soggetto, perché, esiste comunque un altro proprietario (seppurdi una sola unità immobiliare) e l'accessoda parte di due condomini è necessario e sufficiente per presumere la proprietà condominiale che potrebbe essere vintasoltanto dalla prova dell'esistenza di un valido titolo d'acquisto dimostrantela proprietà esclusiva del corridoio, cosa non avvenuta nel caso di specie.

Senza contare,ha continuato ancora la S.C., che appare difficile che “un corridoio concepito e costruito per l'accesso a molti distinti vaniripostiglio sia un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legatoda una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all'edificiocondominiale”.

Cade così anche la tesi dell'abuso di diritto che, secondo la società ricorrente, il condominio starebbe perpetrandosoltanto per compiere atti emulativi, quando invece nessuno dei singolicondomini avrebbe fatto un uso concreto del corridoio del sottotetto.

Per la Cassazione, invece,ciò che conta, non è l'uso effettivo ma quello“potenziale”, ossia il concreto interesse dei condomini a “conservare la titolarità comune su una porzionedell'immobile che infuturo può sempre rivelarsi suscettibile di usi attualmente imprevedibili, comenel caso di posa in opera di tubi, fili, impianti e simili”.

In definitiva, quindi,ricorso rigettato e proprietariocondannato a restituire agli altri condomini gli spazi comuni di cui eranostati privati.