La Cassazione fa luce sul concetto della c.d. vendita in blocco dei beni commerciali locati

Avv. GabrieleMercanti

LaCorte di Cassazione, con l'Ordinanza della sesta sezione n.3713 depositata in data 24 febbraio 2015,ribadisce due consolidati concetti in tema di diritto di prelazione delconduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello abitativo. (1)

Il primo è che il diritto di prelazione nonsorge nel caso della c.d. vendita in blocco i cui estremi ricorrono quando lavendita ha ad oggetto l'intero fabbricato nel quale l'immobile locato a terzi ècompreso.

Il secondo è che il diritto di prelazione nonscatta nell'ipotesi della c.d. vendita cumulativa, intesa come vendita di unamera pluralità di beni accidentalmente comprensiva del cespite locato.

Finqui trattasi di dicotomia concettuale tanto consolidata nelle Aule di Giustiziaquanto foriera di attanaglianti difficoltà per locatori, conduttori e – di riflesso– per i rispettivi consulenti Legali. (2)

GliErmellini, tuttavia, accendono una flebile luce per meglio illuminare icontorni della figura della c.d. vendita in blocco, affermando come “non è indispensabile che la vicendatraslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma èsufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano ununicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità diimmobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi)a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma comecomplesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singoleunità immobiliari”.

IGiudici del Palazzaccio, così statuendo, danno maggior peso all'elementosostanziale costituito dalla valutazione giuridico – economica unitaria delcomplesso immobiliare rispetto all'elemento formale, peraltro facilmentemanipolabile dal venditore astuto, dato dall'intierezza materiale del compendioedilizio – catastale. (3)

Applicandoquanto sopra detto, i Giudici del S.C. – confermando il duplice verdetto dimerito (4) – respingevano il ricorsodel conduttore deluso.

Avv.Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

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(1) Cfr. art. 40 Leggen. 392/1978 che così recita:“Nel caso in cui illocatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione alconduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa el'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendocondizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, ilversamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione dellacomunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita odel contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la comunicazione di cui alprimo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione puo' essereesercitato congiuntamente da tutti iconduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanenteconduttore. L'avente titolo che, entrotrenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicatoagli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato afavore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.”

(2) La mole dellepronunce al riguardo è elefantiaca, per cui ci si limita a riportare Cass. n.15.897/2011 menzionata nella Sentenza in commento.

(3) Il rischio dellasimulazione è paventato da Cass. n. 13.223/2010 la quale, in base al notobrocardo latino onus probandi incumbit eicui dicit, rimette al conduttore l'arduo compito di dimostrare che sitratti di vendita di “unità distinte,prive di qualsiasi elemento unificatore” e quindi di operazione “simulatamente come vendita in blocco al soloscopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore”.

(4) Cfr. Sentenze Tribunaledi Lecce – sez. Distaccata di Gallipolidel 21.04.2010 e C.d.A. Lecce n. 615/2012.