Per la Cassazione è ufficiale: il preliminare con effetti anticipati ... fornisce un tutela posticipata!

Avv. Gabriele Mercanti - LaSeconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 3.028 in data 16 febbraio 2015, ribadisce unprincipio fondamentalmente pacifico (1)in tema di c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati (2) e cioè che i termini di decadenza (diotto giorni dalla scoperta) per denunciare i vizi e di prescrizione (di un annodalla consegna) per esercitare la corrispondente azione giudiziale possonoiniziare a decorrere solo una volta che, per effetto della stipula delcontratto definitivo, sia avvenuto il passaggio della proprietà.

Nellospecifico, tra le varie questioni sul banco del S.C. vi era quella di stabilirese la denuncia dei vizi lamentati dal promissario acquirente in seno all'azioneex art. 2932 c.c fosse statatempestiva o meno: di portata dirimente, quindi, era stabilire quale fosse il dies a quo per conteggiare il terminedecadenziale / prescrizionale, considerato che la consegna del bene eraavvenuta già in sede di perfezionamento del contratto preliminare. (3)

Ribaltandoi verdetti di merito (4) su questospecifico aspetto, i Giudici del Palazzaccio stabiliscono che “in caso di preliminare di immobile conconsegna anticipata, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuataprima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine didecadenza per opporre i vizi noti né comunque quello di prescrizione, perchél'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimentodel diritto” ed argomentano tale dictumstatuendo che “in caso di preliminare divendita non trovano, dunque, applicazione le norme sulla garanzia della cosavenduta”.

Daun punto di vista strettamente concettuale quanto affermato dagli Ermellini èdi per sè condivisibile: il rispetto dei rigorosi termini prescrizionali edecadenziali stabiliti dall'art. 1495 c.c. per l'acquirente, non può essereimposto anche al promissario acquirente per il solo fatto che questi sia statoimmesso anticipatamente nel godimento del bene. (5)

Nonpuò, tuttavia, non rilevarsi come la linea di demarcazione tra contrattopreliminare e contratto definitivo non sempre risulti così marcata in altriambiti sui quali la Giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi.

Sirichiamano in tal senso alcune aree in cui la promiscuità tra posizione delpromissario acquirente ed acquirente è, a parere di chi scrive, maggiormenteevidente e precisamente:

A) Esercizio(anticipato) “cumulativo” della c.d. actioquanti minoris:è ormai da considerarsi pacifica la possibilità per il promissario acquirentedi cumulare all'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (strumento per definizione a tutela delpromissario acquirente) con l'azione volta ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. (strumento perdefinizione a tutela dell'acquirente). (6)

B) Esercizio(anticipato) “singolo” della c.d. actio quanti minoris: seppur con altalenante fortuna, siè sostenuto che il promissario acquirente possa esercitare l'azione volta adottenere la riduzione del prezzo exart. 1492 c.c. (cioè lo strumento per definizione a tutela dell'acquirente)addirittura a prescindere dall'esercizio dell'azione di esecuzione in formaspecifica ex art. 2932 c.c. (7).

C) Oggettodel contratto preliminare di cosa altrui: per l'orientamento giurisprudenziale ormai nettamenteprevalente, nel contratto preliminare di cosa altrui l'obbligo che grava sulpromittente venditore non è quello di prestare il proprio consenso alla stipuladi una vendita di cosa altrui (cioè un facere),bensì quello di fare quanto necessario per consentire alla contropartel'acquisto della proprietà (cioè un dare).(8)

Nonostante questa estensione interpretativa operata dai Giudiciin vari ambiti, la posizione assunta nella Sentenza in commento rimane ancorataai forse più rassicuranti concetti classici che poggiano sulla nettadistinzione tra preliminare e definitivo: la tutela, quindi, del promissarioacquirente in ipotesi di contratto ad effetti anticipati … rimane posticipata aldefinitivo.

Avv.Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

(1) In terminipressochè identici infatti cfr. Cass. n. 10.148/2004 e Cass. n. 477/2010.

(2) Il contrattopreliminare ad effetti anticipati è caratterizzato dal fatto che una o tutte leprestazioni tecnicamente oggetto del definitivo sono eseguite in tutto e/o inparte già in sede di perfezionamento del preliminare o comunque prima della conclusionedel definitivo (si pensi alla classica ipotesi in cui in sede di preliminare dicompravendita la cosa viene consegnata ed il prezzo saldato). La figura, seppurdi controverso inquadramento concettuale, è ormai ritenuta pacificamentelecita, cfr. per un'ampia disamina sul punto Pittella, ne “Il contratto preliminare ad effetti anticipati: inquadramento giuridicoe disciplina” in Notariato – Ipsoa n. 1/2013.

(3) Si riportatestualmente il quesito: “Dica la Cortedi Cassazione se nell'ipotesi di contratto preliminare di compravenditaimmobiliare il termine di decadenza per la denuncia dei vizi da parte deipromissari acquirenti già immessi nel godimento del bene decorra dal momentodella vendita”.

(4) Cfr. Sentenza Corted'Appello di Milano n. 824/2008, mentre nel testo edito della Sentenza incommento non sono riportati gli estremi della Sentenza di primo grado emessadal Tribunale di Busto Arsizio.

(5) Si ricordi che leSezioni Unite con la Sentenza n. 7.930/2008 hanno posto fine al dissidiointerpretativo inerente alla qualificazione giuridica di tale godimentostatuendo che esso avesse natura di detenzione e non di possesso (con evidentiripercussioni soprattutto in termini di inidoneità di detto godimentoall'acquisto per usucapione).

(6) Cfr. su tutte larecente Cass. n. 14.988/2012.

(7) Cfr.Cass. n. 5.615/1996.

(8) Cfr. Cass. Sez. Unite n. 11.624/2006.