Il Giudice non può dichiarare la risoluzione consensuale del contratto preliminare in presenza di irregolarità catastali se non richiesta dalle parti

A cura dell'avv. Cristina Bassignana www.avvocatobassignana.it

Cassazione Civile, sentenza del 6 novembre2014 n. 23702

La vicenda si è svolta in Piemonte dove ilpromissario acquirente, dopo aver stipulato due contratti preliminari per l'acquistodi due distinti complessi immobiliari con versamento della caparra confirmatoria,ha citato in giudizio il promittente venditore chiedendo la risoluzione deicontratti preliminari con condanna al pagamento del doppio della somma versataa titolo di caparra.

L'attore sosteneva che non era statopossibile addivenire alla stipula dei contratti definitivi per fatto e colpadel convenuto che non aveva provveduto alla regolarizzazione catastale degliimmobili.

Il promittente venditore si costituiva ingiudizio sostenendo che era stato l'attore a rendersi inadempiente per mancanzadi disponibilità finanziaria e ritenendo di essere legittimato ad esercitare ilrecesso e trattenere la caparra.

In primo grado il Giudice rigetta la domandaattorea statuendo che il termine per la stipula del definitivo non potevaessere considerato essenziale in quanto tra le parti continuavano adintercorrere delle trattative; la mancata disponibilità finanziaria dell'attorelegittimava il recesso del convenuto; le irregolarità catastali non erano talida giustificare la risoluzione del preliminare in quanto il contratto prevedevala possibilità di variazioni catastalial momento del rogito ed era stato affidato ad un professionista l'incarico dioccuparsi della regolarizzazione.

La Corte d'Appello, dal canto suo, ha ritenutoche anche il promittente venditore non fosse perfettamente adempiente. Gli attidefinitivi, infatti, non avrebbero potuto essere perfezionati per due motivi: lapratica di regolarizzazione catastale era ancora in corso e vi era un problemadi frazionamento dell'area che non avrebbe potuto essere venduta perché inparte vincolata a favore del Comune. La Corte d'Appello, quindi, ha stranamente dichiarato la risoluzione consensuale del contratto che nessuna delle parti aveva chiesto econdannato il convenuto alla restituzione della caparra.

La Corte di Cassazione ha così cassato parzialmente la sentenza di secondo grado sostenendo che il Giudice d'appello èincorso nel vizio di ultra petizione. La Corte d'Appello, infatti, dichiarandola risoluzione consensuale del preliminare, ha pronunciato su una domanda chenessuna delle parti aveva mai formulato.

Avv. Cristina Bassignana