Locazione: la rinnovazione tacita del contratto va desunta dall'inequivocabile volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto

Larinnovazione tacita del contratto dilocazione deve essere desunta da elementi idonei a dimostrare in modoinequivoco la volontà delle parti dimantenere in vita il rapporto locativo, con la rinuncia tacita, da partedel locatore, “agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto”.Non è desumibile, invece, dalla mera circostanza della permanenza del conduttore nella detenzione del bene locato oltre lascadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dai canoni, nétantomeno dal ritardo con il quale venga promossa l'azione di rilascio.

Èquanto ha affermato la Corte di Cassazione,con sentenza n. 22234 del 20 ottobre2014, ribadendo l'orientamento ampiamente consolidato in materia (cfr., ex multis, Cass. n. 27731/2005), in unvicenda riguardante la chiamata in giudizio da parte di un privato neiconfronti della società locatrice (la Patrimonio dello Stato S.p.A.) persentire dichiarare sussistente il dirittodi prelazione e riscatto ai sensi degli artt. 38 e 39 della l. n. 392/78 suun immobile in forza di un precedente titolo di locazione alberghiera.

Igiudici di merito avevano ritenuto l'insussistenza di un rapporto di locazionetra le parti, giacchè escluso da pronuncia passata in giudicato di ordinanza diconvalida di sfratto per finita locazione, e non presente, pertanto, alcun titololegittimante l'esercizio della prelazione. A prescindere dalla riconducibilitàdel rapporto tra le parti allo schema del contratto di affitto di azienda o aquello della locazione alberghiera, come sostenuto dal ricorrente, per la cortedi merito rimaneva determinante il fattoche l'avvenuta cessazione del rapporto in questione era stata affermata consentenza passata in giudicato e che “inmancanza di qualsiasi prova della rinascita del rapporto stesso o della nascitadi altro rapporto, tale pronuncia doveva necessariamente fare stato tra leparti ai sensi dell'articolo 2909 c.c.".

Almomento della vendita dell'immobile, dunque, non sussistevano elementi perritenere che, pur nel protrarsi per anni della detenzione dell'immobile, tra leparti fosse intervenuto un nuovo titolo contrattuale di locazione costituenteil necessario presupposto per l'esercizio della prelazione e del riscatto exartt. 38 e 39 della l. n. 392/78.

Condividendola ratio decidendi della corteterritoriale, la S.C. ha osservato che, unavolta assodato che l'originario rapporto contrattuale era venuto meno, aprescindere dalla sua qualificazione giuridica, non essendo provata né la conclusione di un rapporto di locazione nuovo né la rinnovazione tacita del precedente (giacchè non eradimostrata la rinuncia tacita del locatore agli effetti prodotti dalla scadenzadel contratto, anzi, nella specie, la rinuncia era contraddetta dall'ampiocontenzioso sviluppatosi negli anni tra le parti), il “diritto di prelazione eriscatto di cui agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978 non spetta alla parteconduttrice una volta che sianocessati gli effetti del contratto di locazione, risultando al riguardoirrilevante la sua eventuale successiva posizione di detentrice di fattodell'immobile già oggetto della locazione”.