Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni del condominio.

Avv.Antonio la Penna

Ilfondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazionidel condominio.

Con la riforma del condominio, operatacon la legge 220/2012, sono state introdotte modifiche che hanno fatto sudarefreddo molti condomini e che hanno provocato non pochi problemi interpretativi.Una in particolare era quella prevista al 4°comma dell'art. 1135 del codice civile, che ha reso obbligatoria (e non piùfacoltativa) la costituzione di un fondoper determinati lavori condominiali, ossia perlavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni.

In estrema sintesi, rientrano nellacategoria edilizia della manutenzionestraordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, attraversola sostituzione, parti anche strutturali degli edifici. Rientrano in talecategoria anche le realizzazione e l'integrazione dei servizi igienici etecnologici. Per definire un opera dimanutenzione straordinaria occorre un elemento di innovazione. Ad esempio, sesi decide di sostituire delle finestre con un nuovo modello, il nuovo modellonon deve essere identico a quello precedente ma deve essere, ad esempio, dimateriale diverso (per esempio si sostituiscono finestre in legno con finestrein PVC) altrimenti l'opera edilizia resta di manutenzione ordinaria. Perindividuare l'esatta categoria edilizia di un opera è necessario rifarsi alTesto unico dell'edilizia (d.p.r. n. 380/2001) ed alle leggi regionali e airegolamenti edilizi.

Per “innovazioni” ex art. 1120 c.c.,invece, s'intendono tutti quegli interventi e opere finalizzate a garantiremaggiore sicurezza, salubrità, qualità e vivibilità al condominio (adesempio la realizzazione di un parcheggio condominiale, rifacimento dellafacciata dell'edificio, eliminazione delle barriere architettoniche, ecc.).

La legge 220/2012, di riforma dellenorme condominiali, oltre a rendere obbligatoria l'istituzione di un fondo peri lavori predetti, aveva anche stabilito che il fondo doveva essere di pariimporto all'ammontare dei lavori. Questo ha provocato diversi quesiti:

le imprese dovevano essere per forzapagate anticipatamente?

Restava la possibilità di pagarel'impresa in base allo stato di avanzamento dei lavori?

Era giusto mettere nelle manidell'amministratore somme di un certo rilievo (tutte in una volta)?

Un primo ritocco alle norme introdottedalla riforma del 2012 è stato apportato dal “Decreto Destinazione Italia” (D.L. 145/2013), convertito dalla legge 21.02.2014, n. 9, in vigore dal22.02.2014, che ha integrato, per quanto ci interessa, l'art. 1135 c.c. (attribuzioni all'assemblea dei condomini).

L'art. 1135 c.c., al primo comma, n. 4) disponeva chel'assemblea doveva provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria ealle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importopari all'ammontare dei lavori”.

Con il nuovo intervento normativo èstato aggiunto che “se i lavoridevono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamentograduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puòessere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Con l'integrazione apportata dal D.L.145/2013, viene rimesso alla decisione dell'assemblea se costituire dettofondo in un'unica soluzione ovvero se procedere alla sua costituzione medianteversamenti successivi, corrispondenti ai vari stati di avanzamento dei lavoriprevisti nel contratto di appalto stipulato con l'impresa esecutrice delleopere.

Ma c'è da dire che, anche primadell'integrazione apportata dal D.L. 145/2013, si riteneva tranquillamente chel'impresa esecutrice dei lavori poteva essere pagata anche alla fine deilavori, con delle anticipazioni durante l'esecuzione delle opere, oppure, seconcordato, sullo stato di avanzamento dei lavori ex art. 1666 c.c. Lo stessodicasi per il pagamento anticipato all'amministratore. La norma in questionenon dice nulla di come la somma da destinare al fondo debba essere accantonata.Quindi l'assemblea potrebbe decidere che i singoli condomini paghino con deiversamenti rateizzati. Ora, con l'integrazione apportata dal “Decretodestinazione Italia”, l'esigenza di richiedere il pagamento rateizzato saràavvertita meno in quanto ci sarà la possibilità di creare più fondi, ciascunodei quali prevederà un importo corrispondente allo stato di avanzamento deilavori.