Cassazione: natura risarcitoria e sanzionatoria del danno subito dal conduttore per mancato rinnovo del contratto di locazione

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione terza, sentenza n. 28485 del 19 Dicembre 2013.Locatore e conduttore, in base alla disciplina generale previstadalla legge 392/1978 in materia di locazione di immobili ad usodiverso dall'abitativo, sono sottoposti a regole precise, lequali sono state introdotte nel nostro ordinamento al fine ditutelare la parte debole del contratto, il conduttore appunto. Nelcaso in oggetto – concernente una controversia sorta a seguito dimancato ristabilimento di piena funzionalità di un centro sportivo,a seguito di alcuni interventi di manutenzione operati dall'aziendalocatrice - al di là degli altri motivi di contestazione e ricorso –incentrati sostanzialmente sulla pretesa risarcitoria collegata alladomanda di risoluzione del contratto di locazione per graveinadempimento della locatrice, avanzata da parte della societàconduttrice a seguito della mancata disponibilità dei locali aseguito di interventi di ristrutturazione edilizia – occorre inquesta sede evidenziare come sia onere del giudice del meritoindagare nello specifico al fine di individuare elementi di fatto ingrado di provare il danno in concreto subito dalla conduttricea seguito di mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.La locatrice non avrebbe infatti provveduto, entro i sei mesi dilegge dal momento del rilascio dell'immobile, a destinare lo stessoall'uso dichiarato nella disdetta. Tale comportamento è civilmentesanzionato, mentre né in primo né in secondo grado di giudizio laconduttrice avrebbe ottenuto il giusto ristoro dei danni derivanti datale comportamento.

Secondo la Cassazione“l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegnadell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all'uso invista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire ildanno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria esanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione deldanno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (…) e quellopropriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante lapresunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipatarestituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidareequitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto indifetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore esalva la possibilità per il locatore di superare la presunzionesuddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per ilconduttore”.

Una vera e propriapresunzione a carico della locatrice, la quale, dagli elementiprodotti in corso di causa, non è stata in grado di superare. Lasentenza del giudice d'appello, limitatamente a tale motivo, èquindi cassata con rinvio, dovendo il medesimo giudice – in diversacomposizione – indagare circa il danno effettivo subito dallaconduttrice e adeguare la propria pronuncia al principio di dirittoespresso dalla Suprema Corte.