Cassazione: i concetti di “incorporazione” e “accessione” in ambito condominiale

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 28350 del 18 Dicembre 2013. Il“vano scale” sottostante la rampa, di proprietàesclusiva di un condomino, può essere alienata contestualmenteall'unità abitativa? Anche se l'accesso allo stesso è stato chiusodal precedente acquirente? La Cassazione ha fatto chiarezza sulpunto, individuando la definizione di “vano scale” e stabilendose operi o meno l'istituto dell'incorporazione, conparticolare riguardo ad un bene facente parte di un edificiocondominiale. Nel caso in oggetto gli acquirentidell'appartamento condominiale contestano il mancato trasferimento diun vano scala, affermando che lo stesso farebbe parte del benealienato. La domanda è stata respinta in primo grado e parzialmenteaccolta nel secondo; gli acquirenti ricorrevano quindi in Cassazione.

Premesso che la SupremaCorte non può spingersi nel proprio sindacato di legittimità sino acontestare valutazioni probatorie compiute dal giudice delmerito – poiché si tratterebbe, appunto, di sindacato esteso almerito – se non nella forma del controllo sulla ragionevolezzadella motivazione (circostanza che, nel caso di specie, ha dato esitopositivo) il giudice d'appello, nella sentenza impugnata, hacorrettamente applicato i principi relativi all'interpretazionedei contratti – art. 1362 e ss. cod. civ. Emerge dallapronuncia di rigetto quale sia, secondo giurisprudenza consolidata,la definizione dell'espressione “vano scala”: “nell'ipotesiin cui un condomino risulti proprietario esclusivo – come nel casoin oggetto – della rampa di scale accedente al suo appartamento, laparte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea acostituire, con esse, una entità unica e inseparabile (…)postulando il concetto di incorporazione, alpari di quello di accessione, una unione fisicae materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso,l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonomarispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardoad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale”. Ovetale “unione fisica e materiale” manchi, non si potràcerto parlare di incorporazione; di conseguenza, in questo caso, ilvano scale è escluso dall'alienazione della porzione di scalesovrastante.