Cassazione e ripartizione delle spese comuni: quando le delibere condominiali sono nulle e quando annullabili?

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 15523 del 20 Giugno 2013. Aisensi dell'art. 1123 cod. civ. è necessario il voto unanimedei condomini per l'approvazione della delibera condominiale chestabilisce o modifica i criteri di riparto delle spesecomuni. In caso contrario, la delibera è nulla. E' quantostabilito dalla sentenza in oggetto, in cui la Suprema Corte sisofferma altresì a qualificare giuridicamente le conseguenzedell'applicazione di tali criteri affetti da nullità. Nel caso dispecie un condomino si oppone al decreto ingiuntivo emesso a seguitodi mancato pagamento di oneri condominiali, ripartiti appuntoattraverso l'applicazione di criteri non varati all'unanimità. LaCorte d'Appello ha dichiarato la nullità della delibera impugnata(sebbene non tempestivamente) ricalcolando il saldo dovuto dalprivato, nettamente inferiore rispetto a quello contenuto nel decretoingiuntivo. Risultato soccombente in primo e secondo grado, ilcondominio propone ricorso in Cassazione.

La Cassazione conferma lasentenza impugnata, riconoscendo come consolidato l'orientamentogiurisprudenziale che non solo, in assenza di unanimità di volontàdei condomini, individui ex novo i criteri di ripartizionedelle spese condominiali, ma che solo anche ne apporti modifiche.Infatti “in tema di condominio sono affette da nullità,che può essere fatta valere anche da parte del condomino che leabbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, amaggioranza, siano stabiliti o modificatii criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quantoprevisto dall'articolo 1123 Cc o dal regolamento condominialecontrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime deicondomini”; per quanto riguarda le deliberazioni successive,inerenti all'applicazione dei criteri così stabiliti, “sonoannullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'articolo1137, ultimo comma, Cc, le delibere con cui l'assemblea,nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'articolo 1135, n.2 e n. 3, Cc, determina in concreto la ripartizione delle spesemedesime in difformità dai criteri di cui all'articolo 1123 Cc”.