Poteri, doveri e responsabilità dell'amministratore alla luce della riforma del condominio

La recente emanazione dinuove regole in tema di gestione della cosa comune ha riformato inmodo consistente lo scenario normativo previgente, introducendo nelnostro ordinamento un vero e proprio Codice del Condominio("Legge 11 Dicembre 2012 n.220).

La figura dell'amministratorerisulta oggi maggiormente definita ed i poteri, doveri ed oneri adessa imputabili meglio individuabili. L'amministratore della riformaassume così primaria importanza divenendo artefice principale dellacorretta manutenzione e gestione degli spazi comuni.

L'amministratore dicondominio opera in virtù dell'istituto della rappresentanzaprevisto all'articolo 1131 del codice civile: i suoi poteri trovanofondamento nella legge, nelle delibere dell'assemblea condominiale enel regolamento di condominio. Egli è tenuto ad espletare il propriomandato con la diligenza del buon padre di famiglia (responsabilitàdell'uomo medio unita tuttavia a particolari competenze tecnicherichieste dal suo ruolo) potendo adottare contro i condominiprovvedimenti obbligatori, il tutto pur sempre entro i limitidell'interesse alla buona gestione della cosa comune: egli potràassumere decisioni vincolanti circa materie attinenti particolaridelibere assembleari ma non potrà mai interferire con i dirittiesclusivi esistenti in capo ai singoli condomini.

L'amministratore ha ilcompito di vigilare circa la corretta applicazione e rispetto daparte dei condomini del regolamento condominiale. A tale scopopuò avanzare richiami ed adottare tutti i provvedimenti necessari adeliminare turbative ed a ristabilire l'equilibrio comune. Anche qui,analogamente a quanto sopra, tale potere è limitato alla tuteladelle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle partidell'edificio di proprietà individuale dei singoli condomini,comprese le servitù di passaggio. Egli ha inoltre l'importantecompito di garantire a tutti i condomini pari possibilità difruizione dei beni comuni, non potendo l'amministratore negare ad unociò che al contrario è concesso a tutti gli altri. Parimenti egliha l'obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizicomuni, ben potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi edeffettuare verifiche periodiche anche al fine di ridurre al minimo leinterferenze tra singole unità abitative. L'amministratore provvedepoi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti icondomini, i contratti necessari a garantire corretta manutenzioneordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad es. contrattodi fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria(previa autorizzazione assembleare) del condominio.

Egli è inoltre titolaredi legittimazione attiva al procedimento che interessi ilcondominio (sia nel caso di impugnazione da parte dei condomini didelibere assembleari che in casi afferenti l'osservanza delregolamento condominiale, nonché in altre situazioni purchélimitatamente alla gestione della cosa comune) senza che sia dunquenecessaria, in linea generale, apposita autorizzazione. Preciselimitazioni sono espressamente previste dalla legge. L'amministratoreha tuttavia necessità di ottenere previa autorizzazione assembleareper poter stipulare polizza assicurativa. Il legislatore ha infattinormativamente previsto poteri in capo allo stesso limitatamente allaconservazione materiale della cosa comune, esulando da taleclassificazione la finalità propria della stipula di polizzaassicurativa, cioè il preservare dal rischio di deterioramentodovuto ad eventi imprevedibili e straordinari (come un incendio ol'incardinarsi di un giudizio civile).

Come contropartitaa questi poteri incombe sull'amministratore responsabilitàcivile per il proprio operato:a potere conferito dalla legge corrisponde responsabilitàprocessuale in caso di negligenza e cattiva amministrazione. Egli nonrisponde tuttavia del danno cagionato dal condomino mediantel'utilizzo del bene comune salvo che il regolamento condominialepreveda espressamente l'applicazione di sanzioni pecuniarie neiconfronti dei soggetti violanti le norme inerenti all'uso delle cosee degli spazi comuni.

Questi sopraesposti gli aspetti più salienti. Molti gli aspetti della riformache riguardano questa figura, ora elevata e necessariamente dotata diadeguata professionalità.