Pergotenda e diritto al panorama in condominio

1. Cosa si intende per diritto al panorama

Il diritto al panorama non è disciplinato nel nostro ordinamento giuridico da una norma ad hoc, ma rappresenta piuttosto il frutto di elaborazione giurisprudenziale. In particolare, la Corte di Cassazione con ordinanza 17922 del 2023 ha definito il diritto al panorama come una servitù in favore del titolare del fondo dominante, il quale ha diritto a godere della bellezza della visuale offerta dalla particolare collocazione dell'immobile dominante.

In forza di ciò, il titolare del fondo servente ha l'obbligo di astenersi dal realizzare opere che pregiudicano la libera visuale del titolare del fondo dominante.

Esempio di opera che può pregiudicare la libera visuale è la pergotenda, la quale per le dimensioni e la collocazione potrebbe impedire al titolare del fondo dominante di godere del suo diritto al panorama.

2. Modi di acquisto del diritto al panorama

Prima di vedere quali tutele può invocare ed esercitare il condòmino titolare del diritto al panorama in ipotesi di violazione di questo suo diritto a causa dell'installazione di una pergotenda ad opera di altro condòmino, illustriamo i modi di acquisto del diritto al panorama.

Secondo la giurisprudenza il diritto al panorama si può acquistare o attraverso modi di acquisto a titolo originario o attraverso modi di acquisto a titolo derivativo.

Per quanto concerne i modi di acquisto a titolo originario, con essi si intendono l'usucapione e la destinazione del padre di famiglia; mentre, per quanto riguarda i modi di acquisto a titolo derivativo, si intende principalmente il contratto.

In relazione all'usucapione, è noto che esso è un modo di acquisto della servitù e in particolare della servitù apparente, ossia di quella servitù che si concretizza su opere visibili e tangibili. Pertanto, per aversi acquisto del diritto al panorama tramite usucapione è necessario che il soggetto che intende ottenere il riconoscimento giudiziale di tale diritto dimostri:

- l'esercizio del diritto di panorama per almeno 20 anni;

- l'esercizio del diritto di panorama attraverso il ricorso ai poteri tipici di chi è titolare di un diritto di servitù:

- l'esistenza di opere idonee all'esercizio del diritto di panorama.

Per quanto concerne l'acquisto tramite destinazione del padre di famiglia, esso si concretizza nel momento in cui l'unico fondo originario facente capo ad un unico soggetto viene diviso in due fondi tra i quali sussistono opere visibili e tangibili tali da porre uno dei fondi a servizio dell'altro. Pertanto, il diritto al panorama si acquisisce per destinazione del padre di famiglia quando si vengono a creare due fondi dalla divisione dell'unico fondo originario e tra questi due fondi sono presenti opere che consentono al proprietario del fondo dominante di godere della bellezza della visuale con peso a carico del fondo servente.

Infine, per quanto concerne il modo di acquisto per contratto, il diritto al panorama sorge a favore del proprietario del fondo dominante quando una clausola contrattuale prevede espressamente la costituzione di tale diritto con indicazione di opere che servono per l'esercizio del diritto e di obblighi di fare o di non fare in capo al proprietario del fondo servente.

3. Pergotenda e diritto al panorama in condominio

Il condòmino che è titolare del diritto al panorama, per averlo acquisito in uno dei modi predetti, può pretendere da un altro condòmino la non installazione di opere che siano tali da pregiudicare la godibilità della visuale. Tra queste opere vi rientra la pergotenda, la quale pur essendo un'opera di edilizia libera potrebbe avere delle dimensioni o una conformazione tale da non consentire al condòmino del fondo dominante di esercitare appieno il proprio diritto di panorama.

Il condòmino che ritiene che la pergotenda installata da un altro condòmino sia tale da ledere il proprio diritto al panorama può anzitutto rivolgersi ad un mediatore per tentare di definire la questione in via bonaria, anche perché trattandosi di servitù la mediazione è un passaggio obbligatorio prima di esperire qualsiasi azione giudiziaria.

Nel caso di esito negativo della mediazione, il condòmino titolare del diritto al panorama può agire attraverso l'azione di denunzia di nuova opera ai sensi dell'art. 1171 del codice civile per ottenere la sospensione dei lavori di installazione della pergotenda oppure attraverso l'azione confessoria di cui all'art. 1079 del codice civile per ottenere il riconoscimento della servitù di panorama, il ripristino dello stato dei luoghi e l'eventuale risarcimento del danno derivante dalla lesione del diritto di panorama dalla installazione della pergotenda.

Inoltre, in aiuto del condòmino titolare del diritto di panorama può venire il regolamento di condominio contrattuale, il quale potrebbe contenere clausole che in modo chiaro ed univoco vietano ai condòmini l'installazione di pergotende su terrazzi o in giardini privati. In questo caso, la tutela è molto più forte e non richiede la prova di una servitù specifica, bastando il semplice inadempimento alla norma regolamentare.

Conclusioni

In conclusione, chi intende installare pergotende sui propri terrazzi o giardini deve preventivamente verificare che non sussistano vincoli di servitù di panorama a favore dei vicini; di contro, chi vanta una vista privilegiata deve assicurarsi che tale diritto sia legalmente cristallizzato per poterlo difendere efficacemente da nuove installazioni di pergotende da parte degli altri condòmini.

Avv. Luca Vancheri

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