Canna fumaria in condominio: serve l'ok dell'assemblea

Limiti alle modifiche dei muri comuni previsti dal regolamento

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 31593/2025, ribadisce che il regolamento contrattuale di condominio può imporre restrizioni all'uso delle parti comuni, comprese le modifiche della facciata, anche quando l'intervento non incide sul decoro.
Se predisposto dal costruttore e accettato dai condomini, il regolamento contrattuale può stabilire che opere quali l'installazione di una canna fumaria esterna siano possibili solo con la previa autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, previo parere tecnico.

In tal modo, il regolamento può introdurre limiti più rigorosi rispetto a quelli previsti dal codice civile, purché accettati e trascritti nei registri immobiliari.

La posizione della Cassazione

Secondo la Corte, l'autonomia negoziale consente alle parti di regolamentare l'uso delle parti comuni in modo più restrittivo rispetto all'articolo 1102 del codice civile.
Il regolamento contrattuale può quindi vietare interventi sulla facciata o sui muri comuni, anche se non alterano la destinazione del bene o non impediscono agli altri condomini un pari utilizzo.

La Cassazione precisa che tali previsioni non violano l'articolo 1138 del codice civile, poiché non incidono su diritti inderogabili, ma stabiliscono condizioni pattizie valide tra i condomini.

I giudici hanno dichiarato inammissibili i motivi del ricorso, evidenziando che non erano pertinenti rispetto alla motivazione della sentenza impugnata e privi dei requisiti di autosufficienza.

Il caso concreto esaminato

Una società proprietaria di un'unità al piano terra intendeva installare una canna fumaria per avviare un'attività di ristorazione. L'assemblea aveva negato l'autorizzazione in base al regolamento contrattuale, che vietava modifiche ai muri comuni senza il necessario parere tecnico e l'approvazione assembleare.

La società aveva impugnato il diniego, ma sia la Corte d'appello sia la Cassazione hanno confermato la legittimità del divieto.
La Suprema Corte ha ritenuto valide le limitazioni previste dal regolamento condominiale, in quanto finalizzate alla tutela dell'estetica e del decoro dell'edificio.

La società è stata inoltre condannata al pagamento delle spese processuali e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.