Rettifica delle tabelle millesimali: quando è possibile intervenire

Le ipotesi in cui le tabelle possono essere riviste

L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile consente di aggiornare o correggere le tabelle millesimali con una maggioranza qualificata. Tale facoltà ricorre in due circostanze:

• quando emerge un errore nella determinazione originaria dei valori;

• quando l'edificio cambia nella sua struttura o nelle sue caratteristiche, incidendo sul rapporto proporzionale tra le unità.

Il Tribunale di Taranto, con la sentenza 4 novembre 2025, n. 2340, ha richiamato questi principi chiarendone l'ambito applicativo.

Errore nel calcolo: cosa significa realmente

Per la giurisprudenza, l'errore che legittima la revisione non è quello che vizia il consenso (articoli 1428 ss. c.c.), ma una difformità oggettiva tra:

• il valore reale delle singole proprietà;

• e il valore percentuale loro attribuito nelle tabelle.

Quando tale scostamento emerge, la rettifica può essere deliberata senza necessità dell'unanimità.

Modifiche dell'edificio e impatto sui millesimi

La norma si applica anche quando l'edificio subisce trasformazioni che modificano la consistenza delle unità immobiliari, come:

• sopraelevazioni;

• aumento o riduzione delle superfici;

• creazione o soppressione di unità.

Si tratta di variazioni verificabili e oggettive, che alterano l'equilibrio proporzionale su cui si basano le tabelle.

Limite della volontà privata: quando la revisione non è ammessa

Il giudice ha evidenziato che l'articolo 69 non si applica quando i condomini, con un accordo espresso, hanno scelto un criterio di ripartizione diverso da quello legale.
In tal caso, la tabella ha natura negoziale e può essere modificata solo con la stessa forma dell'accordo originario, ossia con l'unanimità.

Se la tabella è frutto di una convenzione, l'errore rilevante non è quello oggettivo, ma un eventuale vizio del consenso. Ciò comporta che l'unico rimedio sia l'azione di annullamento del contratto.

Accertamento della natura della tabella

Stabilire se la tabella sia "contrattuale" o meno è essenziale:

• se derivante da accordo tra tutti i condomini, non è rivedibile con l'articolo 69;

• se approvata con maggioranza e basata su criteri legali, può essere aggiornata in caso di errore o mutamento delle condizioni.

Effetti della sentenza che rettifica le tabelle

La decisione che accoglie una domanda di revisione non ha natura dichiarativa, ma costitutiva.
Produce effetti solo dal momento del passaggio in giudicato, analogamente a quanto avviene per un nuovo accordo unanime dei condomini.