Contratto non registrato, affitto non dovuto

di Valeria Zeppilli – Se il contratto di locazione non è registrato, il conduttore non deve pagare l'affitto: il negozio concluso, infatti, è nullo.

Questo è quanto sancito dalla Corte di cassazione, con la sentenza numero 25503/2016 depositata il 13 dicembre (qui sotto allegata), accogliendo il ricorso di una donna avverso la sentenza con la quale la Corte d'appello l'aveva invece condannata a corrispondere comunque il canone.

Per il giudice del merito, infatti, il contratto dovrebbe ritenersi solo inefficace.

La Cassazione, nel ribaltare tale interpretazione, si è ancorata al dato letterale dell'articolo 1, comma 346, della legge numero 311/2004 che stabilisce chiaramente che "i contratti di locazione (...) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Se la chiara lettera della norma non bastasse, peraltro, per i giudici non si può non tener conto del fatto che la Corte costituzionale, con la sentenza numero 420 del 5 dicembre 2007, ha affermato che la norme in esame ha elevato "la norma tributaria a rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.".

Nel tornare sulla questione, la Corte d'appello dovrà quindi tenere conto della nullità del contratto di locazione non registrato oltre che del fatto che la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che trova la sua fonte di regolazione non nell'articolo 1458 del codice civile quanto, piuttosto, nell'articolo 2033 del medesimo testo. Per la Cassazione, poi, l'irripetibilità di tale prestazione può attribuire al solvens, in presenza dei necessari presupposti, o il diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 2043 c.c. o il diritto al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ai sensi dell'articolo 2041 c.c..