RISOLUZIONE del CONTRATTO DI ACQUISTO perché l'immobile era ABUSIVO - Trib. Taranto 10.12.14 Giud. Claudio CASARANO

di Paolo M. Storani - Gli acquirenti di un immobile fanno causa alla venditrice e le chiedono il risarcimento dei danni: purtroppo il certificato di agibilità non è mai stato rilasciato dal Comune di Massafra.

Quello che segue è il testo integrale della pronuncia, depurato dei dati personali degli acquirenti e della venditrice, frutto della felice penna di Claudio Casarano del Tribunale Civile di Taranto, che l'ha emessa in data 10 dicembre 2014. I neretti sono nostri.

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OGGETTO:“Vendita di cose immobili”.

Conclusioni:le parti rassegnavano quelle in atti riportate e qui da intendersirichiamate;

MOTIVIDELLA DECISIONE

il fondamentodelle domande

Con ricorso exart. 702 bis c.p.c., regolarmente notificato, il sig. X e la sig.raY (ACQUIRENTI), nel convenire in giudizio la sig.ra Z (VENDITRICE), affermavano che con attonotarile del 27-04-2007 acquistavano l'appartamento ad usoabitazione posto al primo piano, unitamente al locale, per usogarage, al piano terra, ed un altro locale, per uso deposito, alpiano ammezzato.

Il prezzoveniva pattuito formalmente in euro 110.000,00 al netto dell'IVA,ma in realtà quello effettivamente convenuto era di euro 145.000,00.

Gli attoriaffermavano di aver versato la complessiva somma di euro 138.000,00.

Essiproponevano domanda dirisoluzione del contratto,fondandola sul mancato rilascio del certificatodi agibilità, sebbenenell'atto di vendita la parte venditrice si fosse impegnata allaconsegna entro un anno dalla sua stipula.

Peraltro,aggiungevano gli istanti, in realtà mai si sarebbe potuto conseguireil predetto certificato, se si considerava che il Comune di Massafraaveva deciso di sospendere tutte le richieste riguardanti gliimmobili che erano compresi in località ...omissis..., fra i qualianche quello qui in esame; a dire dell'autorità amministrativacompetente infatti era emersa una “non corrispondenza urbanistica”,se si teneva presente che nella zona in cui erano stati costruiti ipredetti immobili si sarebbe al più potuto costruire un alloggio perun custode, in relazione ad edifici destinati ad attivitàproduttive, posto che l'area interessata aveva per destinazioneurbanistica la sola attività terziaria.

Anzi perquesti fatti, aggiungevano gli attori, si era aperto anche unprocedimento penaleai danni della parte venditrice, seguito per di più da sequestropreventivo deipredetti immobili, compreso quello qui in contestazione: inparticolare veniva accusata la convenuta dilottizzazione abusiva.

Allarisoluzione del contratto ed alla restituzione del prezzo doveva,secondo gli attori, seguire la condanna della convenuta alrisarcimento del danno, rappresentato dal deprezzamento di valoredell'immobile verificatosi per effetto della mancanza di agibilità,e quantificato in euro 20.000,00; oltre al risarcimento del dannomorale, tradottosi nel patema d'animo seguito al sequestro penalepreventivo ed al rischio di demolizione dell'immobile acquistato, enonostante tutto abitato.

la difesaconvenuta

La convenutain primo luogo sosteneva che responsabiledel mancato rilascio doveva considerarsi ilComune di Massafra,posto che la sua decisione di sospendere la richiesta di rilascio delcertificato di agibilità, solo perché pendente un procedimentopenale, non era legittima; avrebbe dovuto infatti pronunziarsi, sedel caso per il rigetto, e non soprassedere in attesa delladefinizione del procedimento penale.

Per di più,argomentava la difesa convenuta, se davvero il Comune riteneva che sifosse configurato un illecito urbanistico, perché mai non avevaadottato la revoca della concessione edilizia regolarmente rilasciataed in virtù della quale era stato costruito l'immobile?

La convenutain secondo luogo sosteneva che pur in assenza del certificato diagibilità, il bene era in ogni caso idoneo a svolgere la suafunzione; non a caso l'immobile era abitatodagli attori.

In altritermini ammesso e non concesso che l'inadempimento denunziato fosseda imputare alla parte venditrice, e non invece al Comune competentein materia, argomentava la difesa convenuta, giammai avrebbe potutoreputarsi grave e quindi idoneo a fondate la domandata risoluzionedel contratto.

La convenutaaggiungeva poi che la vendita era stata preceduta da preliminarecon il quale gli attori in realtà si erano impegnati ad acquistarel'intero lotto, n. 8, comprensivo non solo dei beni oggetto dellaevocata vendita per atto notarile, ma anche di altri locali, fra iquali un ufficio al secondo piano, e per i quali gli attori avevanoassunto l'impegno ad acquistarli entro il 31-12-2010.

Quanto alprezzo pattuito, la convenuta affermava che era stata versata la solasomma di euro 100.000,00.

Contestava poil'affermazione degli attori, secondo cui l'appartamento era privodi allaccio alla rete fognaria ed alla condotta idrica; infatti,precisava, risulta una certificazione dell'autorità sanitariapreposta datata 13-03-2009 con la quale si dà atto dell'avvenutoallaccio sia allacondotta idrica sia alla fognaria;piuttosto erano i singoli appartamenti che non avevano curatol'allacciamento delle singole utenze.

La convenutaspiegava allora riconvenzionaletesa ad ottenere larisoluzione del preliminaree quindi della vendita posta a base della domanda avversa; quindichiedeva la condanna degli attori al risarcimento del danno permancata stipula del definitivo e per l'occupazione dell'immobile.

Chiedevaaltresì la condanna al pagamento della somma di euro 432,22 perconsumo di acqua mai versata al condominio.

In viapreliminare chiedeva comunque di essere autorizzata a chiamare incausa il Comune di Massafra per essere tenuto indenne dei danni chesarebbero stati riconosciuti agli attori, ma che si sarebbero dovutiricondurre alla sua colpevole inerzia in ordine alla domanda dirilascio della certificazione di agibilità.

la difesa delcomune di massafra

Il Comune diMassafra incentrava la sua difesa sul rilievo che il mancato rilasciodella agibilità derivava dal fatto che nella zonanon avrebbero dovuto costruirsi delle abitazioni, per esseredestinata ad attivitàterziaria; laconcessione edilizia rilasciata poi, pur se sulla carta, rispettavala destinazione urbanistica.

l'istruttoria

Il giudicedisponeva il mutamento del rito; quindi si sentivano le parti in sededi interrogatorio formale.

All'udienzadel 24-09-2014 la causa veniva riservata per la decisione, con laconcessione del termine ridotto di giorni 40 per il deposito dicomparsa conclusionale e di giorni venti per repliche.

il mancatorilascio della certificazione di agibilità: suagravità ex art. 1455 c.c.

La circostanzache non sia stata rilasciata la certificazione di agibilità integrauna grave forma di inadempimento ex art. 1455 c.c..

Depone insiffatta direzione in primo luogo la circostanza che era stato presol'impegno in tal senso espressamente nell'atto di vendita.

E non caso laparte venditrice si attivava in questa direzione, solo che il Comunenon rilasciava il certificato perché riscontrava una evidentedifformità urbanistica: veniva rilasciata la concessione ediliziaper la realizzazione di edifici con destinazione ad attivitàterziaria, per la quale al più sarebbe stata ammessa una casa per ilcustode; di contro il progetto edilizio di fatto si trasformava inuna abusivalottizzazione con larealizzazione di diverse abitazioni.

A quanto èdato supporre dall'evocato procedimento penale per lottizzazioneabusiva, si adottava la stessa trovata: far passare un progetto dicostruzioni di molteplici abitazioni in un caso in cui al piùavrebbe potuto ammettersi una casa per il custode, di pertinenza diedifici destinati ad attività commerciale.

E non caso ilpreliminare, come sopra si è detto, era in questi apparenti terminicongegnato.

La circostanzache gli acquirenti abbiano abitato l'immobile - e continuino afarlo - non può escludere lagravità dell'addebitomosso alla parte venditrice; infatti la gravità del mancato rilasciodella certificazione in parola può escludersi quando il suo mancatorilascio dipende dalla semplice inerzia della P.A., pur essendo ilbene venduto, conforme alla disciplina urbanistica; ma non quando,come nel caso in esame, è conclamatala difformità tra concessione edilizia e quanto di fatto costruito.

Occorre poiconsiderare che la parte acquirente in tempi relativamente contenutimostrava di avere interesse al mancato adempimento dell'obbligazionein parola; quindi nessunatacita tolleranza siveniva a configurare.

Né esclude lagravità dell'inadempimento la circostanza che il Comune si fosselimitato a sospendere la pratica relativa al rilascio dellacertificazione in parola, anziché rigettarla, in attesa delladefinizione del procedimento penale.

Né puòrilevare in questa sede la circostanza che non abbia ritenuto diesercitare il potere di autotutela sulla concessione.

Se può esserediscutibile l'operato della P.A., certo è che la certificazione diagibilità non è stata rilasciata ed èfortemente dubbia la possibilità che in futuro possa essererilasciata: siconsideri che risulta contestata in sede penale finanche lalottizzazione abusiva.

ilpreliminare: suo carattere apparente ovvero sua novazione con ildefinitivo

Il preliminarepoi era solo apparente, laddove voleva far credere che si sarebberealizzato un ufficio con la casa per il custode; in realtà, comedesumibile dalla contestazione della lottizzazione, la volontàprobabilmente sin dall'inizio era quella di costruire e venderedelle unità immobiliari destinate ad abitazioni, aggirando ilvincolo derivante dalla destinazione urbanistica della zona adattività terziaria.

E non a casola vendita concerneva poi la sola abitazione, mentre non si comprendeperché l'acquirente, uno dei quali piastrellista, avrebbe dovutoacquistare l'ufficio al secondo piano (per aprirsi forseun'attività di vendita di materiale edile?) ed il locale al primopiano.

Diviene quindiirrilevante l'esame della circostanza se vi fosse o meno l'allaccioalla fogna ed alla condotta idrica per la valutazione della gravitàex art. 1455 c.c. dell'inadempimento rappresentato dal mancatorilascio del certificato di agibilità.

La domandaprincipale di risoluzione va allora accolta e va quindi restituito ilprezzo.

la prova delprezzo effettivamente versato

Come attestatodalle ricevute prodotte dalla parte convenuta - come a dire che leparti solevano regolare i pagamenti con il rilascio di ricevutescritte - risulta in primo luogo la prova del versamento della sommadi euro 80.000,00, derivanti dal mutuo contratto dalla parteacquirente.

In secondoluogo viene ammesso il pagamento di euro 20.000,00 con due assegni;mentre non risulta che siano stati incassati i tre assegni cheandavano a sostituire un terzo assegno di euro 10.000,00, dei qualidue erano di importo pari ad euro 1.500,00 ed un terzo di euro7.000,00, protestato.

L'estrattoconto corrente che avrebbe dovuto, nelle intenzioni della difesaistante, provare il versamento di somme ulteriori con gli assegni inesso indicati, in realtà non consente di identificarli come quelliversati per la vendita qui in esame, come peraltro già osservava ilgiudice istruttore con apposita ordinanza; e sul punto non sonoseguite difese di parte attrice.

La convenutava quindi condannata al pagamento della somma di euro 100.000,00,oltre interessi di mora.

le domanderisarcitorie

Come sopra siosservava la parte acquirente doveva sapere che la pratica delrilascio della certificazione di agibilità avrebbe potuto avereesito negativo,posto che dal preliminare stipulato si desumeva che ben altra potevaessere la destinazione delle costruzioni nella zona. E non puòreggere la spiegazione data in sede di interrogatorio formale,secondo cui aveva ignorato il contenuto del preliminare.

Non puòquindi spettare il risarcimento del danno.

A ben vederegli attori ad esso comunque non avrebbero avuto diritto: non il dannomorale, posto che si dàsolo quando vengano lesi diritti costituzionalmente garantiti,qui non evocati; non il danno per il deprezzamento del bene connessoal mancato rilascio dell'agibilità, posto che avrebbe avuto sensoparlarne se il contratto non si fosse risolto.

Solo se nonfosse stata accolta la domanda di risoluzione - e neanche quella dirisoluzione pure proposta dalla controparte, che quindi mostrava dinon avere neanche essa interesse all'esecuzione del contratto –avrebbe avuto senso determinare il deprezzamento del bene acquisitoormai al patrimonio degli attori, per effetto dell'assenza delcertificato di agibilità.

Il rigettodelle domanda risarcitorie esclude una forma di responsabilità delComune di Massafra, terzo chiamato.

In ogni casol'ente non può essere considerato responsabile, posto chel'illecito urbanistico è dipeso da una forma di lottizzazioneabusiva o in ogni caso da un'attività posta in essere dallaconvenuta in violazione della destinazione urbanistica della zona;illecito non di certo sanato per il solo fatto che la concessioneedilizia fosse stata rilasciata. La quale peraltro, come soprarimarcato, presupponeva la destinazione di essa ad attivitàterziaria.

Se poi unacondotta colpevole dovesse ipotizzarsi per il Comune, di certo siaggiungerebbe a quella della convenuta, ma non la escluderebbe.

l'accoglimentodella sola riconvenzionale concernente il danno da occupazionedell'immobile

Esclusa lafondatezza della domanda di risoluzione proposta dalla convenuta edesclusa anche quella tesa al risarcimento dei danni per la mancatastipula del preliminare, non può contestarsi il diritto della partevenditrice a vedersi risarcitoil danno daoccupazionedell'immobile.

Danno che può,tutto considerando, liquidarsi nella misura di euro 250.00 al mese;pertanto dalla avvenuta consegna risalente al mese di giugno 2007 adoggi la somma dovuta è pari ad euro 22.500,00 (90 mensilità X250,00), oltre le ulteriori somme maturate fino alla riconsegnadell'immobile.

Non risultapoi supportata da prova scritta idonea la domanda di pagamento dellaquota di consumo idrico addebitabile agli attori; manca infatti lafattura relativa al consumo condominiale e il modo in cui si sarebbeproceduto alla sua ripartizione tra i condomini.

Le spese delgiudizio seguono la prevalente soccombenza della convenuta, e siliquidano come da dispositivo, tenuto anche conto dell'effettivaattività svolta; analogamente per la chiamata in causa.

P.T.M.

Definitivamentepronunziando sulle domande proposte dai sig.ri X ed Y (ACQUIRENTI),con ricorso regolarmente notificato nei confronti della sig.ra Z(VENDITRICE), nonché sulle riconvenzionali spiegate da quest'ultimanei confronti del primo, e sulle domande proposte nei confronti delComune di Massafra, terzo chiamato, rigettata ogni altra domanda edeccezione, così provvede:

Accogliela domanda principale proposta dagli attori e dichiara la risoluzionedel contratto di vendita del 27-04-2007 dedotto in giudizio (attopubblico notarile registrato in data 28-04-2007);

Sentenzasoggetta ad annotazione ex art. 2655 c.c.;

Condannala convenuta alla restituzione in favore degli attori in solido dellasomma di euro 100.000,00, oltre interessi dal 08-10-2009;

Rigettale altre domande;

Rigettale domande di risoluzioni contrattuali spiegate in riconvenzionaledalla convenuta; quindi anche quelle risarcitorie; rigetta altresìle domande proposte dalla convenuta nei confronti del Comune diMassafra;

Accogliel'altra riconvenzionale spiegata dalla convenuta e condanna gliattori in solido al pagamento in favore della prima della somma dieuro 22.500,00, oltre euro 250,00 mensili dal gennaio 2015 sino alrilascio dell'immobile e sue pertinenze;

Condannala convenuta al pagamento delle spese processuali sopportate dagliattori, che si liquidano, in loro favore in solido, in euro 296,00per esborsi ed euro 7.000.00 per onorari, oltre accessori di legge.

Condannala convenuta al pagamento delle spese processuali sopportate dalComune di Massafra, che si liquidano, in suo favore, in euro 3.000,00per compenso professionale, oltre accessori di legge."

f.to Dott. Claudio Casarano