Fatta la Legge trovato l'inganno, seconda puntata, il Conto Corrente condominiale

Come sappiamo la Legge220/12, al secondo Comma dell'Art. 63 Disp. di Att. del Codice Civile, prevede che i creditori non possano agirenei confronti dei Condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver cercatodi escutere i Condòmini morosi.

In un precedentearticolo (Condominio: Fatta la legge trovato l'inganno) abbiamo visto che ciò,risultando “indigesto” ai creditori stessi, ha già di fatto indotto i fornitori“muniti di rubinetto” (gas, acqua, energia elettrica) ad accelerare le procedure di preavviso di distacco delle utenze(mettendolo nella gran parte dei casi in essere già al mancato pagamento anchedi una sola bolletta); in atro modo quindi hanno sicuramente ottenuto di“tirare in ballo” anche i Condòmini“Virtuosi”, costretti spesso a sanare “di corsa” le mancanze di cassa createdai loro vicini invece morosi, per non ritrovarsi senza le forniture equindi i servizi essenziali.

Nell'ultimo periodo a rendere vano l'intento del Legislatore di preservare, almeno in prima istanza,i Condòmini in regola con i pagamenti si sta sempre più profilando anche un ulteriore nuovo “trend”, che sta facendosi che anche gli gli altri eventuali creditori, quelli non dotati di“rubinetto” da poter chiudere, possano di fatto ottenere lo stesso risultato,costringendo i soliti “virtuosi” ad anticipare di tasca propria al posto deivicini; questo "trend" consiste nel pignorare il conto corrente condominiale.

Il pignoramento del contocorrente condominiale, impedendo qualsiasi pagamento e qualsiasi altraazione, su diretto “ordine” del Giudice, che possa distogliere capitali dal conto stesso (apertura altro conto,ecc.), non potrà che portare agli stessieffetti appena accennati; per tuttoil periodo del pignoramento (eseguito magari da chi ha rifatto la facciata,sostituito la caldaia o più semplicemente dall'impresa delle pulizie) infatti non sarà possibile pagare anche le bollettee quindi o si pagherà il creditore che ha messo in essere il pignoramento,oppure, pur in presenza di denaro sul conto corrente, si rischierà il distaccodelle utenze.

Su diversi risvolti dellaRiforma Condominiale ci siamo sentiti dire che “non bisogna leggere” soloquanto effettivamente scritto nei nuovi articoli del codice civile, ma occorreanalizzare l'intero iter parlamentare della stessa riforma, nonché la precedentegiurisprudenza consolidata e gli intenti primari del legislatore; ci è statoraccontato, ad esempio, che il fondo peri lavori straordinari deve intendersi “precostituito” anche se quest'ultimaparola non è presente nel codice civile, ma questo era l'intento dellegislatore; ci è stato “spiegato” che il rinnovo annuale “automatico” delmandato dell'amministratore, seppur non chiarissimo quanto oggi riporta ilrelativo Articolo, possa essere preso in considerazione solo per l'eventualeseconda annualità, perché nella prima ipotesi di riforma approvata al Senato siparalava di mandato biennale, qualcuno addirittura, in base a tale teoria, haipotizzato che qualora al terzo anno non fosse presente il necessario quorumper la conferma del mandato, l'amministratore debba considerarsi “automaticamente”decaduto, lasciando così il condominio privo del proprio rappresentante legale(?!).

Teorie forse corrette o forsedistorte, sicuramente non oggetto di analisi in questo articolo, ma certamentese la tesi dell'analisi della “cronistoria legislativa” è quella valida, come probabile,allora è indubbio che i vari “EntiStatali” hanno dimostrato negli ultimi anni con estrema certezza di volertutelare i Condòmini “virtuosi” ed in regola con i pagamenti nei confronti diquelli invece “morosi” (famosissima la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 9148 del 2008), il Comma dell'Art.63 citato proprio nelle prime righe di questo articolo sembrava esserechiarissimo in tal senso, mentre, come abbiamo visto, nella realtà così non è, semplicementei creditori hanno intrapreso strade “diverse” rispetto a quelle previste, bypassandole nuove regole. A proposito del pignoramento del Conto Corrente i Tribunali diReggioEmilia e Milano con recentissime ordinanze sembrano dar ampia ragione aicreditori: secondo gliuffici giudiziari citati è infatti da ritenersilegittimo il pignoramento presso terzi del conto corrente condominiale effettuato dalcreditore della compagine; i giudici hanno anche sottolineato il perchésostenendo che benché sia diffusa in giurisprudenza latesi della sostanziale assenza in capo al condominio di qualunque soggettivitàe/o autonomia patrimoniale e la ricostruzione di esso in termini di mero entedi gestione, è innegabile che, nelle ipotesi in cui lagestione è effettiva, il condominio si atteggi quale centro autonomo diimputazione di posizioni giuridiche;insomma per i giudici estensori il condominio ècomunque giuridicamente autonomo dai suoi partecipanti, sia pur senza checiò voglia dire essere soggetto di diritto al pari di essi ed ancora siccome il condominio è un centro d'imputazione distinto dai suoi partecipanti e questo centrod'imputazione ha un proprio organo decisionale (l'assemblea), nediscende che una volta effettuato il versamento delle rate le somme escono fuori dalla disponibilitàdei singoli e quindi: è il condominio a dover essere considerato undebitore e come tale è legittima l'azione esecutiva mossa dal creditore nellaforma del pignoramento del conto corrente condominiale. Pare ovvio a questo punto che l'Articolo 63 risulti pressochéinutile, anche perché, se negli anni passati il pignoramento del Conto Correntecondominiale non era molto diffuso, in quanto forse i creditori non semprepotevano essere certi che esso fosse in essere, ora, visto l'obbligo dell'esistenzadi tale conto, giustamente imposto dalla stessa normativa, non possono averepiù dubbi ed hanno la certezza di poter “andare sul sicuro”. A mio parere (e non solo) aggredire il conto corrente condominiale vuoldire aggredire il patrimonio dei singoli condòmini, ivi compresi quelli inregola con i pagamenti, soprattutto perché l'effetto,come abbiamo visto, per questioni di tempismo (evitare il distacco delle utenzeperché impossibili da pagare con il conto bloccato) è quello di costringere nell'immediato i soliti “virtuosi” a dover “scucire”ulteriore capitale; diciamo che, leggendo l'Art. 63 come inizialmenteinterpretato dalla quasi totalità degli esperti di dottrina condominiale,quanto meno il pignoramento sembrerebbe essere possibile nella misura in cuisul conto corrente condominiale fossero presenti somme dei condòmini morosi(cosa peraltro almeno “rara”) e non per importi superiori ai capitali aglistessi riconducibili; ma purtroppo i Tribunali ad oggi sembrano pensarla inmodo diverso. Fatto sta che, nellapratica, ad oggi a causa della sempre più frequente e probabile “chiusura deirubinetti” o del pignoramento del conto corrente qui trattato, i soliti “virtuosi” non risultanoassolutamente protetti e si ritrovano a pagare “sborsando” anche, tanto percambiare, per gli ancor più “soliti” morosi. Aquesto punto, se veramente il legislatore volesse tutelare i Condòmini inregola con i pagamenti, dovrebbe nuovamente mettere mano alla penna e specificareche il conto corrente condominiale è solo un “luogo di transito” dei capitalidei singoli in attesa di essere “indirizzati verso” i creditori e che, prima dipoter giungere alla chiusura dei rubinetti, i fornitori in possesso di questiultimi debbano prima almeno provare ad esperire modi diversi di recupero delcredito, altrimenti sarà tutto inutile; anzi la giustissima per altri versiobbligatorietà del singolo conto corrente per ogni edificio non farà checostringere i Condòmini in regola con i propri pagamenti a doversi anchesobbarcare, in tempi oltretutto molto veloci, le quote di chi non vuole o nonriesce a versare puntualmente le rate; ma, abbiamo atteso la Riforma delloStatuto Condominiale almeno per 30 anni dal momento in cui si ne è resa palesel'esigenza, riusciremo ad ottenere maggiore chiarezza in tempi brevi? Francamente ne dubito e penso che per diversotempo ci troveremo dinanzi molta confusione ed incertezza, oltre che seririschi di stallo della gestione condominiale.