MEDIATORE - Quando sorge il DIRITTO alla PROVVIGIONE - Trib. TARANTO 24.3.2014, Giud. Claudio CASARANO
di Paolo M. Storani - L'inedita sentenza del Tribunale di Taranto, Sez. II, n. 902 del 24 marzo 2014, frutto della felice penna del Dott. Claudio Casarano, che i lettori di LIA Law In Action hanno imparato ad apprezzare, si occupa di stabilire quando ricorre l'"affare" che, a mente dell'art. 1755 c.c., fa sorgere il diritto alla provvigione: nel caso di specie si trattava di una proposta irrevocabile di acquisto, avente però anche il contenuto di un contratto preliminare di acquisto di immobile e non una semplice opzione. Così un passo significativo della motivazione:
" ...Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge quando sia sorto un obbligo alla stipula di una vendita, di cui siano individuati i termini essenziali, ed il cui inadempimento sia sanzionabile anche solo con il risarcimento del danno ( ex art. 1218 c.c.)...
... A ben vedere nella proposta di acquisto che l'agenzia faceva sottoscrivere all'opponente erano non solo indicati tutti gli elementi identificativi della futura vendita, compresa anche la data entro la quale sarebbe dovuta avvenire la stipula del rogito (30-06-2007), oltre che il prezzo e le caratteristiche del bene, ma era espressamente prevista la potenziale valenza dello stesso testo contrattuale come preliminare: “Conclusione del contratto preliminare. La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale( contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore…”.
Non ha quindi pregio la difesa opponente che fa leva sul principio di diritto in base al quale la ricorrenza di un semplice negozio preparatorio, quale ad esempio l'opzione, non fa sorgere il diritto alla provvigione.
In realtà il testo contrattuale aveva le caratteristiche di un vero e proprio preliminare sol che fosse seguita la conoscenza dell'accettazione della proposta da parte dello stesso proponente.
In altri termini avvenuta la comunicazione al proponente dell'accettazione della proposta – preliminare ad opera del proprietario del bene individuato, l'affare doveva ritenersi concluso per l'agenzia ex art. 1755 c.c..
Deve infatti considerarsi che in virtù del preliminare sorge l'obbligo della conclusione del definitivo per i contraenti; peraltro sanzionabile con l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.. o, quando non è in concreto possibile, con il risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. (equivalente monetario del bene promesso in vendita).
Non può allora trovare applicazione il diverso principio di diritto, pure affermato dalla S.C., in virtù del quale un mero atto preparatorio negoziale, quale ad esempio il patto di opzione, non può assurgere ad affare ex art. 1755 c.c.; infatti solo una delle parti è vincolata alla proposta, mentre l'altra è libera di accettarla o meno.
In altri termini in questa diversa ipotesi non può dirsi sorto il vincolo giuridico alla stipula del contratto e quindi non appare giustificata l'insorgenza del diritto alla provvigione neanche sul piano causale: l'attività di mediazione infatti deve essere stata idonea sul piano giuridico ad obbligare alla stipula della vendita individuata; che poi possa seguire l'inadempimento dell'altro contraente, si tratta a ben vedere di un rischio che non può essere accollato al mediatore, ma è proprio della parte del contratto non inadempiente, così come sarebbe avvenuto se si fosse pervenuti alla stipula di un preliminare senza la mediazione di un terzo...".
Nella parte sottostante potrete leggere la pronuncia del Dr. Casarano nella sua integralità; buona lettura!
Data: 03/05/2014 11:00:00Autore: Law In Action - di P. Storani