Compravendita di immobile idoneo alla destinazione pattuita per una superficie inferiore all'intero: non e' 'aliud pro alio'.

Avv. Silvia Delcuratolo

Se l'immobile acquistato è idoneo ad essere usato per la destinazione pattuita (negozio), ma soltanto per dimensioni ridotte rispetto all'intero, può considerarsi comuneu idoneo all'uso per cui è stato acquistato e non si configura, pertanto, la consegna di "aliud pro alio". Ciò è quanto stabilito dalla Cassazione con sentenza n. 2858/2014.
Nel caso in esame il compratore aveva acquistato dai venditori un locale negozio della superficie di mq. 100, di cui soltanto la porzione di mq. 35, censita in catasto come bottega, era risultata destinabile ad esercizio commerciale all'esito di lavori effettuati dal compratore; quest'ultimo aveva presentato domanda di condono, sostenendo una notevole spesa per ottenere la regolare destinazione a negozio di mq. 80.
Pertanto, il compratore conveniva in giudizio i venditori, chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento delle obbligazioni contrattuali ovvero il rimborso delle spese sostenute per rendere l'immobile conforme alla destinazione di uso dichiarata dai venditori, oltre al lucro cessante.
Il Tribunale condannava i venditori al risarcimento dei danni, ma Corte di appello di Roma, successivamente adita dai venditori, dava ragione a questi ultimi.
Avverso tale decisione il compratore proponeva ricorso per Cassazione, ma anche la Cassazione, con la suddetta sentenza n. 2858/2014, gli ha dato torto.
Infatti, secondo la Cassazione, in tema di vendita è configurabile la consegna di “aliud pro alio” soltanto quando la cosa consegnata e' completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, oppure quando e' assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.
Nel caso in esame, però, l'immobile era idoneo ad essere usato per la destinazione (negozio) pattuita, seppure per dimensioni ridotte rispetto alla superficie dell'immobile.
Pertanto, il bene immobile compravenduto era, nel caso di specie, idoneo ad essere adibito all'uso per il quale era stato acquistato, essendo configurabile piuttosto un minore sfruttamento dell'immobile suscettibile eventualmente di azione di risarcimento del danno derivante dalla mancanza delle qualita' promesse.
Il compratore, inoltre, ha potuto ottenere le necessarie licenze per rendere l'immobile utilizzabile per l'intera superficie sfruttabile, cosicché gli oneri a tal fine sostenuti avrebbero potuto assumere rilevanza sempre sotto il profilo risarcitorio di cui si e' detto.