Preliminare di vendita immobiliare: non si applica il principio di reciprocità al contratto stipulato dallo straniero

Tanti sono i contratti preliminari divendita di immobili che vengono ogni giorno stipulati con cittadini stranieri.

Pochi sanno cosa succede quando adimpugnare lo stesso contratto sia non l'italiano ma lo straniero, chiedendoneal Giudice la nullità in ragionedella propria incapacità giuridica,discendente dall'assenza della condizione di reciprocità.

 Nel caso verificatosi, lo straniero chiedevaaltresì alla parte promettente venditrice la restituzione delle somme giàversate a titolo di caparra e quanto già dato a titolo di acconto.

 Giunta la controversia in Cassazione, dopopronunce contrastanti, quest'ultima ha rigettato il ricorso del cittadinostraniero [1].

 Premesso che: “Il principio di reciprocità non riguarda qualsiasi diritto rivendicatodallo straniero. Sono esclusi dal suo ambito applicativo, in primo luogo, idiritti che la Costituzione Repubblicanae le Carte Internazionali attribuiscono ad ogni individuo per la sua stessaqualità di persona umana. I diritti inviolabili e le libertà fondamentali,infatti hanno il predicato dell'indivisibilità, e spettano ai singoli non inquanto partecipi di una determinata comunità politica, ma in quanto esseriumani” [2].

Sebbene il contratto d'acquisto di una proprietà immobiliare non può, di per sé,inquadrarsi tra i diritti fondamentali della persona, la Corte, con un'interpretazione analogica dell'art.16 preleggi, sottrae il predetto contratto dall'ambitodi applicazione del principio di reciprocità.

Secondo la Corte, in un'interpretazionecostituzionalmente orientata, “l'acquistodell'immobile da adibire ad abitazione o a sede della propria attivitàlavorativa, tende a favorire l'accesso a “tutti”(art.42, co.2 Cost.) come strumento di integrazionedi ciascuno nella comunità nazionale attraverso la stabilità e la sicurezzaeconomica che la proprietàpersonale è in grado di assicurare, e quindi impedisce di considerare fattore discriminante la nazionalità deisoggetti” [3]. 

[1] Cass.sent. n. 7210 del 21 marzo 2013

[2] CorteCost., sent. n.105 del 2001

[3] Cass.sent. n. 7210 del 21 marzo 2013

Stefania Squeo

Mediatore e praticante avvocato abilitata

Foro Milano