Preliminare di vendita con effetti anticipati ed intero pagamento del prezzo: può considerarsi un contratto definitivo?

di Francesca Tessitore - Cassazione civile sez. II, sentenza 3 luglio 2013, n. 16629. Nel1980 le parti hanno stipulato un preliminaredi vendita di immobile con effetti anticipati ed il promissario acquirente,prima della data fissata per il contratto definitivo, è stato immesso nel possesso del bene. Icontraenti non sono addivenuti alla stipulazione del contratto definitivo ma ilpromissario acquirente ha pagato l'interoprezzo concordato e si è intestatole utenze. Dopo 11 anni la società costruttrice cita il promissarioacquirente al fine di chiedere la risoluzione del contratto preliminare divendita ed il rilascio dell'immobile occupato senza causa, in quanto prescrittoil termine per stipulare il contratto definitivo. Il promissario acquirente sioppone ed, in appello, non ripropone la domanda per l'ottenimento dellasentenza ex art. 2932 c.c.

La Suprema Corte, sulla base diun precedente orientamento (Cass. Civ. 7930/2008) ha stabilito che “nella promessa di vendita, quando vieneconvenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, eunitamente, o non, il pagamento anticipato del prezzo non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, bensì unrapporto tra contratti collegati, incui il ruolo di contratto principale è svolto dal preliminare vero e proprio”.Il possesso esercitato dal promissario acquirente non è quindi senza causa, mapuò essere qualificato come “detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem,salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversiu possessionis"nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.”. La Suprema Corte ha infineprecisato che il termine prescrizionale per richiedere una sentenza ai sensidell'art. 2932 c.c. decorre “non dallaconclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del terminefissato per la stipula del contratto definitivo stesso”.