Riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013: alcuni tasselli fondamentali circa le innovazioni e le modificazioni d'uso.

Dott. Emanuele Mascolo - Con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, è stata modificata la disciplina del condominio tra gli edifici, in vigore dal 18 cgiugno 2013.

Ci occuperemo particolarmente di chiarire le modifiche apportate dalla riforma circa le innovazioni e ele modificazioni d'uso, i cui tasselli fondamentali sono:

• la modifica dell'art. 1117 c.c., che al co.1, che fa rientrare tra le parti comuni oltre all'elenco ex ante rioforma, nello specifico" la facciata", e, al co.2, "le aree destinate a parcheggio."

• l'aggiunta dell'art. 1117ter, c.c., che prevede la modifica dei quorum assembleari per le deliberazioni riguardanti le destinazioni d'uso. Ora sarà necessario raggiungere i 4/5 di voti che rappresentino i partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell'edificio. E' fatto divieto di "modificazioni di destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità del condominio o che ne alterino il decoro architerttonico." (art. 1117ter , co.5) Sul punto già la Giurisprudenza precedente alla riforma in discussione è chiara: il regolamento condominiale può vietare anche in maniera " più stringente rispetto al c.c., determinati comportamenti, ritenendo lecita la clausola che vieta qualunque intervento modificativo, al di là dell'alterazione del decoro architettonico" 1ovvero è necessario valutare se, affinchè sussista una lesione del decoro, si determini o meno un " deprezzamento dell'intero fabbricato", ritenendo lecito il mutamento estetico che " non cagioni un pregiudizio economico valutabile, o, che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità."2

  Ancora, ove arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale, " è illegittimo l'uso particolare e più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c."3

  Un'opera è lesiva del decoro architettonico del condominio quando " non solo ne alteri le linee architettoniche ma anche quando si rifletta comunque negativamente sull'aspetto armonico di esso."4

• L' art. 1119 del c.c., è stato modificato nel senso che le parti comuni del condominio non sono divisibili a meno che sia reso più comodo l'uso ed è necessario, affinchè ciò sia possibile, il consenso di tutti i partecipanti al condominio. É stata così superata quella Giurisprudenza secondo la quale " la creazione di due unità immobiliari attraverso la posa in opera di divisori all'interno dell'immobile originario è un intervento che rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, senza che rilevi, ai fini di una diversa classificazione, il fatto che l'intervento stesso, consistente nella realizzazione di opere interne funzionali alla realizzazione di un maggior numero di unità immobiliari, sia stato compiuto in due tempi, prima la realizzazione delle opere interne, attraverso la costruzione della parete divisoria, e poi la divisione dell'unità immobiliare in due distinte."5

• Nell'uso del proprio immobile, ovvero nelle parti destinate all'uso comune, il condomino non può eseguire oprere che rechino danno alle parti comune o rechino pregiudizio alla stabilità del decoro architettonioco dell'edificio. Valutare se l'opera rechi danno o meno alle parti comuni, non è sempre facile ed immediato. Sostiene la Corte di Cassazione nel 2012 che deve farsi riferimento " all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità."6