Condominio: le spese straordinarie spettano al nudo proprietario

Con l'ordinanza n. 19011 del 2026, la Corte di cassazione è tornata a occuparsi della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, ribadendo i criteri previsti dal codice civile per i rapporti sorti prima della riforma del condominio del 2012.

La controversia

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto nel 2012 da un condominio di Agrigento nei confronti di una società proprietaria di un appartamento, per il recupero di circa 14 mila euro relativi a oneri condominiali non versati.

La società aveva contestato la richiesta, sostenendo di detenere soltanto la nuda proprietà dell'immobile, mentre l'usufrutto apparteneva ad altri soggetti. Dopo il rigetto dell'opposizione da parte del Tribunale di Agrigento, la Corte d'appello di Palermo aveva accolto le ragioni della società, escludendo la responsabilità del nudo proprietario.

Il ricorso del condominio

Il condominio ha impugnato la decisione davanti alla Cassazione, evidenziando che il giudice di secondo grado non aveva adeguatamente considerato sia la situazione proprietaria dell'immobile sia la diversa natura delle spese richieste.

Secondo il ricorrente, gli interventi di carattere straordinario dovevano comunque essere imputati al nudo proprietario.

I principi ribaditi dalla Cassazione

Accogliendo il ricorso, la Suprema Corte ha annullato la sentenza d'appello e disposto un nuovo esame della causa da parte della Corte d'appello di Palermo in diversa composizione.

I giudici di legittimità hanno ricordato che, in base alla disciplina applicabile prima della riforma del 2012:

• le spese di ordinaria amministrazione e quelle connesse all'uso e alla gestione del bene sono a carico dell'usufruttuario;
• le opere di manutenzione straordinaria e gli interventi che incidono sulla struttura dell'edificio devono invece essere sostenuti dal nudo proprietario.

La Cassazione ha inoltre sottolineato che tali criteri derivano direttamente dalla legge e non possono essere modificati dalle deliberazioni assembleari.

Nuovo esame in Corte d'appello

La pronuncia non definisce in modo definitivo la controversia. Il giudizio proseguirà infatti davanti alla Corte d'appello di Palermo, che dovrà riesaminare la vicenda attenendosi ai principi indicati dalla Cassazione e verificando la natura delle singole spese contestate.

L'ordinanza n. 19011/2026 conferma così il consolidato orientamento secondo cui, nel regime antecedente alla riforma del condominio, gli oneri straordinari restano a carico del nudo proprietario, mentre all'usufruttuario competono le spese ordinarie di gestione.