Edificabilità marginale del terreno agricolo e tassazione del decreto ingiuntivo

Introduzione

Con l'ordinanza n.2566 del 5 febbraio 2026, la Corte di cassazione è tornata apronunciarsi sul regime impositivo applicabile alla registrazione diun decreto ingiuntivo emesso per il pagamento del saldo prezzo di unacompravendita immobiliare, affrontando nuovamente il delicatorapporto tra qualificazione urbanistica del terrenoe riparto tra IVA e imposta di registro.

La decisione si inseriscenel solco di una giurisprudenza ormai consolidata, ma offre spunti diparticolare interesse in relazione al concetto di edificabilitàmeramente accessoria e ai limiti del sindacato dilegittimità in materia tributaria.

Laquestione: natura del terreno e regime fiscale

La controversia traeorigine da un avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delleEntrate aveva applicato l'imposta di registro in misuraproporzionale alla registrazione di un decreto ingiuntivoprovvisoriamente esecutivo, emesso per il pagamento del saldo prezzodi un terreno qualificato dalle parti come agricolo.

I contribuenti avevanocontestato l'atto sostenendo che il fondo fosse, in realtà,edificabile, con conseguente assoggettamentodell'operazione a IVA e applicazione dell'imposta di registro inmisura fissa. A fondamento della tesi difensiva veniva valorizzata lapresenza, nel certificato di destinazione urbanistica, di unalimitata possibilità edificatoria.

Sia i giudici di primogrado sia la CTR Veneto hanno respinto l'impostazione deicontribuenti, evidenziando come la potenzialità edificatoria fossemarginale, accessoria e funzionale allo sfruttamento agricolodel fondo, e dunque insufficiente a mutarne laqualificazione giuridica.

Da tale qualificazionediscendeva l'assoggettamento del decreto ingiuntivo all'impostadi registro in misura proporzionale, secondo il meccanismo delineatodalla nota II all'art. 8 della tariffa, parte I, del d.P.R.n. 131/1986, che ancora una volta evidenzia la centralitàdella natura dell'operazione sottostante.

Ladecisione della Cassazione: edificabilità e giudizio di fatto

Investita della questione,la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile,ribadendo un principio di particolare rilievo sistematico:l'accertamento della natura agricola o edificabile di un terreno,quando sorretto da una motivazione congrua e coerente, rientra nelgiudizio di fatto riservato al giudice di merito.

La censura proposta,sebbene formalmente prospettata come violazione di legge, mirava inrealtà a sollecitare una rivalutazione delle risultanzeprobatorie, operazione estranea al giudizio di legittimità.Ne consegue che il ricorso per cassazione non può essere utilizzatocome strumento per ottenere un improprio "terzo grado dimerito".

Sul piano sostanziale, laCorte conferma che una edificabilità minima o strumentalenon è di per sé sufficiente a qualificare un terreno comeedificabile ai fini fiscali, occorrendo una chiara edautonoma vocazione edificatoria desumibile dallo strumentourbanistico.

Conclusionie ricadute operative

L'ordinanza in commentoassume rilievo pratico sotto un duplice profilo, offrendo indicazionisignificative tanto sul piano sostanziale quanto su quelloprocessuale.

Da un lato, rafforzal'orientamento secondo cui la distinzione tra terrenoagricolo ed edificabile non puòfondarsi su meri indici marginali, ma richiede una valutazionecomplessiva della destinazione urbanistica e della funzioneeconomica del bene. Tale qualificazione incide direttamente sulregime IVA/registro e, a cascata, sulla tassazione degli attigiudiziari collegati, come i decreti ingiuntivi.

Dall'altro lato, lapronuncia richiama i difensori a una attenta costruzione deimotivi di ricorso per cassazione, confermando che ilgiudizio di legittimità non può essere utilizzato per sollecitareuna nuova valutazione del merito, pena l'inammissibilitàdell'impugnazione.

Avv. Lucio Scotti

Foro di Taranto