Compravendita: se l'immobile non è in regola con le norme urbanistiche il contratto è nullo

In materiaedilizia, dalla formulazione dell'art.40, 2° comma, della l. n. 47/1985 è desumibile la nullità, sia di caratteresostanziale che formale, “degli atti di trasferimento di immobili nonin regola con la normativaurbanistica, o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanzenon risultino dagli atti stessi”.

Ad affermare ilsuddetto principio, discostandosi dal precedente orientamento e confermandoinvece le più recenti pronunce (cfr., ex multis, Cass. n. 23591/2013), è laseconda sezione civile della Corte di Cassazionenella sentenza n. 25811 del 5dicembre 2014.

Chiamata apronunciarsi sulla vicenda di un uomo che chiedeva la nullità dell'acquisto diun immobile in considerazione delle irregolarità edilizie non sanabilidell'edificio, la S.C. ha ritenuto fondato il ricorso, cassando la sentenza della Corte d'Appello di Roma con rinvio pernuovo esame ad altra sezione.

In particolare,secondo la Cassazione, il giudice territoriale ha errato nel considerareassolti gli adempimenti richiesti dall'art. 40 nel rogito di compravendita(estremi della licenza edilizia, allegazione della domanda di sanatoria, provadell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione, ecc.) e dunquenel ritenere non sussistenti gli estremi per dichiarare la nullità dell'atto,aggiungendo che, qualora la sanatoria non fosse stata accordata ciò avrebbe comportatola sola demolizione delle parti abusive del manufatto.

Per la S.C.,invece, la sentenza sarebbe dovuta entrare nel merito della domanda disanatoria, rilevando le inesattezze nella stessa contenute, e stabilire che gliabusi realizzati avevano dato vita ad un'autonoma costruzione, assolutamentediversa da quella progettata con riferimento alla quale era stata rilasciata lalicenza edilizia, comportandoinevitabilmente il rigetto della sanatoria da parte del Comune e la permanenzadegli abusi edilizi perpetrati sull'immobile, con l'assoluta impossibilità per il ricorrente divedersi riconosciuta la facoltà concessa dalla l. n. 47/1985 “di legittimare e rendere commerciabilel'immobile derivato da quegli abusi”.