Trasferimento coattivo di immobile. Cassazione, mancanza di titoli abitativi e “soglia di parziale difformità”

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 8081 del 7 Aprile 2014. L'art.2932 cod. civ. prevede la possibilità per l'interessato di attivareuno specifico strumento processuale avente l'effetto di ottenere unasentenza costitutiva avente i medesimi effetti dellaconclusione del contratto di compravendita. L'applicazione ditale dettato normativo subisce tuttavia delle limitazioni: infatti,riporta l'ultimo comma dell'articolo citato “a meno che laprestazione non sia ancora esigibile”. Rientra in taleprevisione la circostanza della mancanza, ad esempio, di permesso diabitabilità, di regolare concessione edilizia o anche,eventualmente, di successiva domanda di condono, quest'ultimacorredata dalla prova del versamento delle prime due ratedell'oblazione.

Il caso in oggettocontempla la richiesta di trasferimento coattivo di immobilesprovvisto di idoneità urbanistica. Tale inidoneità tuttaviava verificata caso per caso; se la stessa consiste in un vizionon oltrepassante la soglia della parziale difformitàrispetto alla concessione, di fatto non può sussistere alcunapreclusione all'emanazione della sentenza costitutiva. Il viziooriginario non sarebbe infatti in grado di rendere la sentenza nulla.La Suprema Corte conferma la presenza, in merito, di giurisprudenzacostante, la quale riporta che “in assenza della delladichiarazione degli estremi della concessione edilizia o dellaallegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremidel versamento delle prime due rate della relativa oblazione, ilgiudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo didiritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 cod.civ.”. Dunque, la mancanza di idonei titoli abitativi potrebbeeludere le norme di legge applicabili in materia, costituendo viziodi nullità sostanziale dell'eventuale sentenza che fosse pronunciatain difetto di tali requisiti. In caso contrario, il rifiuto delpromissario venditore o acquirente a stipulare definitivo di venditanon sarebbe giustificabile, dunque l'azione ex art. 2932 cod. civ.sarebbe ammessa. Limitatamente a questo motivo di ricorso, laCassazione lo accoglie e rinvia la causa al giudice del merito indiversa composizione.