Cassazione: criteri che legittimano la risoluzione per inadempimento del preliminare di vendita

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 157 dell'8 Gennaio 2014. Afronte del mancato adempimento di preliminare di vendita diimmobile da parte del promittente venditore, l'acquirente ha propostodomanda di esecuzione in forma specifica correlata a relativorisarcimento del danno provocato. In realtà la compravendita èfallita proprio per una mancanza del promissario acquirente, ilquale, contrariamente agli accordi stipulati nel preliminare, non hacontratto il mutuo che gli avrebbe permesso di versare in breve tempola quota di prezzo in denaro richiesta dal venditore. Proprio afronte di tale promessa, infatti, il promissario venditore avrebberinunciato all'immediata disponibilità del bene.

La Suprema Corte haconfermato come il giudice del merito ha in realtà utilizzato validicriteri di riferimento per misurare l'entità dei rispettiviinadempimenti delle parti; e ciò è ben rilevabile dalla motivazionedella sentenza impugnata, logica e ragionevole. Tali criteri sono inparticolare quello quantitativo (“sbilanciamento neitermini contrattualmente previsti delle forniture in controprezzo, almancato accollo del mutuo, all'omesso pagamento degli interessi sulladilazione ottenuta, alla previsione contrattuale dell'impossibilitàdi rivalutazione del prezzo di vendita degli immobili oggetto delpreliminare in considerazione del periodo di aumento dei prezzi dimercato”) e quello soggettivo (“l'interesse delpromissario venditore, impresario edile, all'esatta e tempestivaesecuzione della prestazione”). Il giudice di legittimità nonpuò spingersi oltre tale rilevamento, sconfinando altrimenti in unavalutazione di puro merito, riservata ai precedenti gradi digiudizio. Il ricorso del promittente acquirente è dunque respinto.