Disdetta Contratto Locazione alla Prima Scadenza
Il proprietario può negare il rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge. La comunicazione deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza per uso abitativo e secondo i termini contrattuali per uso diverso.
- Necessità abitativa del locatore o familiari entro 2° grado
- Vendita dell'immobile (se unico oltre abitazione principale)
- Ristrutturazione integrale dell'immobile
- Demolizione o trasformazione dell'edificio
- Motivi previsti nel contratto espressamente
RACCOMANDATA A.R.
anticipata via PEC a: _________________________
Egr. Sig./Gent.ma Sig.ra
_________________________ [Nome inquilino]
Via _________________ n. ___
CAP _______ _________________ [Città]
Oggetto: Diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per necessità abitativa - Immobile sito in _________________, via _________________ n. ___, piano ___, int. ___
Il/La sottoscritto/a _________________________, nato/a a _________________ il ____________, C.F. _________________________, residente in _____________________, via _________________ n. ___, in qualità di proprietario/a dell'immobile concesso in locazione ad uso abitativo sito in _____________________, via _________________ n. ___, piano ___, interno ___, in forza del contratto stipulato in data _________________ e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di _________________ in data _________________ al n. _________________, con scadenza contrattuale il _________________
COMUNICA
ai sensi e per gli effetti dell'art. 3, comma 1, lettera a) della L. 431/1998, di NON VOLER RINNOVARE il contratto di locazione alla sua prima scadenza del _________________ per la seguente motivazione:
NECESSITÀ ABITATIVA
Il sottoscritto necessita dell'immobile per uso abitativo:
☐ PROPRIO, in quanto _________________________ [specificare: attualmente abita in immobile in affitto/venduto/ inagibile/altro]
☐ del/della CONIUGE _________________________ per i seguenti motivi: _________________________
☐ del/della FIGLIO/A _________________________ nato/a il ____________ che necessita di autonomia abitativa per _________________________[matrimonio/convivenza/lavoro/studio]
☐ del/della GENITORE _________________________ che necessita di assistenza/vicinanza per _________________________
☐ di altro parente entro il 2° grado: _________________________ (specificare grado di parentela) per _________________________
Il sottoscritto DICHIARA sotto la propria responsabilità che:
- la necessità abitativa dichiarata è effettiva e non pretestuosa;
- destinerà effettivamente l'immobile all'uso dichiarato entro 6 mesi dalla riconsegna;
- è consapevole delle conseguenze civili e penali in caso di dichiarazioni mendaci.
La presente comunicazione viene inviata nel rispetto del termine di preavviso di sei mesi previsto dalla normativa vigente.
Si invita pertanto la S.V. a voler riconsegnare l'immobile locato libero da persone e cose entro e non oltre il _________________ [data scadenza contratto].
Il sottoscritto resta a disposizione per concordare modalità e tempi per la riconsegna dell'immobile e la redazione del relativo verbale.
Distinti saluti.
_________________, lì _________________
_________________________
(firma del locatore)
RACCOMANDATA A.R.
Oggetto: Diniego rinnovo contratto di locazione alla prima scadenza per vendita dell'immobile
Il/La sottoscritto/a _________________________, proprietario/a dell'immobile sito in _________________, via _________________ n. ___, concesso in locazione con contratto del _________________ in scadenza il _________________
COMUNICA
di NON RINNOVARE il contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera b) della L. 431/1998, dovendo procedere alla VENDITA DELL'IMMOBILE.
A tal fine DICHIARA:
- di non essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione principale sita in _________________________;
- che la vendita è necessaria per _________________________;
- di aver già conferito incarico di vendita all'agenzia _________________ [FACOLTATIVO].
IMPORTANTE: Ai sensi dell'art. 3 comma 3 L. 431/98, l'inquilino ha diritto di prelazione sulla vendita alle stesse condizioni comunicate a terzi. Il proprietario dovrà notificare l'offerta di vendita prima di accettare proposte di terzi.
L'immobile dovrà essere riconsegnato libero entro il _________________.
_________________, lì _________________
_________________________
RACCOMANDATA A.R.
Oggetto: Diniego rinnovo per ristrutturazione integrale dell'immobile
COMUNICA
il diniego al rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza del _________________ per necessità di procedere alla RISTRUTTURAZIONE INTEGRALE dell'immobile.
Gli interventi previsti consistono in:
- ☐ Rifacimento completo impianti (elettrico/idraulico/termico)
- ☐ Consolidamento strutturale
- ☐ Rifacimento tetto/facciate
- ☐ Adeguamento sismico
- ☐ Efficientamento energetico (Superbonus/Ecobonus)
- ☐ Altro: _________________________
Si allega:
- ☐ Progetto preliminare dei lavori
- ☐ Preventivi imprese
- ☐ Documentazione tecnica
I lavori, che renderanno l'immobile completamente inagibile per almeno _____ mesi, inizieranno subito dopo la riconsegna.
_________________, lì _________________
_________________________
RACCOMANDATA A.R.
Oggetto: Diniego rinnovo contratto locazione uso diverso dall'abitativo
Il sottoscritto _________________________, proprietario dell'immobile ad uso _________________ [commerciale/ufficio/laboratorio] sito in _________________, via _________________ n. ___, locato alla società _________________________
COMUNICA
il DINIEGO AL RINNOVO del contratto alla prima scadenza del _________________ per il seguente motivo previsto dall'art. 29 L. 392/1978:
☐ Adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge/figli
☐ Adibire l'immobile all'esercizio di attività propria
o del coniuge/figli
☐ Demolizione per ricostruzione o ristrutturazione
☐ Ristrutturazione con opere che richiedono immobile libero
☐ Altro motivo legittimo: _________________________
La presente viene inviata nel rispetto del termine di preavviso di 12/18 mesi previsto per le locazioni commerciali.
_________________, lì _________________
_________________________
Guida al Diniego di Rinnovo alla Prima Scadenza
1. Presupposti Fondamentali
Il proprietario può negare il rinnovo SOLO:
- Alla prima scadenza contrattuale
- Per motivi tassativi previsti dalla legge
- Con preavviso nei termini
- Indicando motivazioni vere e verificabili
2. Termini di Preavviso
| Tipo Locazione | Termine Minimo | Note |
|---|---|---|
| Abitativa 4+4 | 6 mesi | Prima del primo quadriennio |
| Concordata 3+2 | 6 mesi | Prima del primo triennio |
| Commerciale 6+6 | 12-18 mesi | Secondo attività esercitata |
| Transitoria | Come da contratto | Minimo 30 giorni |
3. Conseguenze Dichiarazioni False
Se il motivo dichiarato è falso o pretestuoso:
- Risarcimento danni all'inquilino (fino a 36 mensilità)
- Diritto al ripristino della locazione
- Responsabilità penale per false dichiarazioni
- Nullità del diniego
4. Necessità Abitativa - Requisiti
- Deve essere concreta e attuale
- Solo per sé o parenti entro il 2° grado
- Uso effettivo entro 6 mesi dalla riconsegna
- Non vale se si hanno altri immobili liberi idonei
5. Vendita - Condizioni
- Non avere altri immobili oltre l'abitazione principale
- Vendita effettiva (non simulata)
- Diritto di prelazione dell'inquilino
- Obbligo di notifica proposta a terzi
6. Adempimenti Post-Disdetta
- Verificare avvenuta ricezione (cartolina A/R)
- Non accettare proroghe tacite
- Concordare sopralluoghi pre-riconsegna
- Redigere verbale di riconsegna dettagliato
- Restituire deposito cauzionale (con interessi)
- Dare seguito al motivo dichiarato
7. Errori Frequenti
- Inviare disdetta in ritardo
- Motivazione generica o non prevista
- Non provare il motivo addotto
- Destinare l'immobile ad uso diverso
- Riaffittare invece di usarlo
Attenzione: La disdetta alla prima scadenza è soggetta a rigorosi vincoli di legge. È essenziale che i motivi siano veritieri e documentabili. Si consiglia sempre una consulenza legale per evitare contestazioni e richieste risarcitorie.