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La responsabilità solidale dei condomini dopo la riforma del condominio

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Avv. Michele D'Auria -  mike1964@tiscali.it  - La riforma del condominio ha davvero reintrodotto la solidarietà passiva dei condomini? Cambia qualcosa con la nuova formulazione dell'art. 63 Disp. Att. C.C. introdotta dalla legge di riforma?


*****

La recente riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), ha novellato l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale attualmente, al secondo comma, prevede quanto segue:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.”

Il comma primo del medesimo articolo prevede inoltre quanto segue:

“...l'amministratore ...è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.



Va correttamente inteso il senso della riforma legislativa, e precisamente va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del condominio possa agire contro i condomini morosi.

La giurisprudenza formatasi definitivamente prima della entrata in vigore della riforma aveva sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva. In particolare, la Cassazione Civile a Sezioni Unite aveva precisato quanto segue:

“Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.” (Cass. Sez. Unite n. 9148/2008).

Secondo tale sentenza, quindi, il creditore può procedere nei confronti del singolo condomino, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per l'intero importo.

Cambia qualcosa con la nuova formulazione dell'art. 63 Disp. Att. C.C. introdotta dalla legge di riforma?

Al riguardo va preliminarmente sottolineato che la legge è di recentissima introduzione, quindi manca ancora giurisprudenza in merito. A parere dello scrivente, però, le novità sono molto più limitate di quanto sia stato improvvidamente suggerito da una frettolosa e superficiale lettura delle prime ore.

In buona sostanza Cass. S.U. n. 9148/2008 introduce con estrema autorevolezza un principio di ripartizione che non sembra affatto intaccato dalla nuova normativa. L'unica vera novità è che in caso di esito negativo dell'escussione nei confronti dei condomini morosi il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condomini virtuosi; ma una volta acclarato che questi sono tenuti a pagare resta fermo che secondo il principio della parziarietà enunciato dalle Sezioni Unite essi saranno tenuti a contribuire solo in ragione della quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l'intero importo.

D'Altra parte, se così non fosse, il legislatore - specie in costanza della pronuncia delle Sezioni Unite - avrebbe dovuto esplicitamente prevedere la solidarietà passiva, cosa che invece non fa. Anzi, a ben vedere la previsione normativa è estremamente limitata, avendo ad oggetto una sola situazione ben specifica. Ed infatti, laddove si sancisce che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.” e che “...l'amministratore ...è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” è chiaro che si fa riferimento alla sola fattispecie in cui il condominio abbia deliberato in merito alle spese e in cui non vi sia stato alcun imprevisto che abbia portato ad un aumento dei costi o comunque a maggiori pretese del creditore; ma cosa succede se invece tali aumenti e tali maggiori pretese vi siano?

In tali casi (tutt'altro che infrequenti) il riferimento alla improcedibilità nei confronti dei condomini che hanno già pagato le quote condominiali è privo di senso, perchè le pretese del creditore sono superiori a quanto deliberato in sede condominiale, e quindi anche il condomino "virtuoso" si trova in una situazione debitoria, ancorchè disconosciuta o non formalizzata dal Condominio.

Emerge quindi con tutta chiarezza che il nuovo art. 63 Disp. Att. C.C. non ha inteso introdurre il principio generale della solidarietà passiva dei condomini, ma ha semplicemente disciplinato una particolare fattispecie, sancendo che in caso di escussione negativa nei confronti di singoli condomini morosi sia possibile agire anche nei confronti di quelli virtuosi, ma lasciando intatti i generali criteri di parziarietà nella esigibilità del credito vantato, enunciati dalle Sezioni Unite.

In definitiva, l'applicazione della nuova norma può portare ai seguenti casi:

-1) Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti della quota spettante e deliberata.

-2) Qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.

-3) Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma).

Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale

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(11/11/2013 - Avv. Michele D'Auria)
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