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Cassazione: non basta il comportamento “per fatti concludenti”. Il regolamento di condominio richiede la forma scritta

condominio palazzo costruzione
di Licia Albertazzi Cassazione Civile, sezione sesta, sentenza n. 2668 del 5 Febbraio 2013

Il regolamento condominiale costituisce la fonte primaria di diritti e obblighi posti a carico dei singoli condomini. L'articolo 1138 del codice civile, di recente modificato con la riforma del condominio, prescrive il dovere per i condomini di dotarsi di un regolamento se il numero degli stessi è superiore a dieci.

La forma scritta è requisito fondamentale per l'adozione del regolamento di condominio poiché l'adesione del condomino consiste in una vera e propria limitazione all'esercizio del proprio diritto di proprietà a favore della gestione del bene comune (art. 1350 codice civile). Di conseguenza questa sua approvazione deve risultare“in modo chiaro e inequivocabile e non per fatti concludenti” (già all'epoca Cassazione Civile, sentenza 9591/1991).

La giurisprudenza nel tempo è andata oltre, estendendo tale principio anche alle  successive variazioni testuali del regolamento. E con la pronuncia in oggetto la Suprema Corte ha confermato questo solido orientamento, sottolineando come per modificare il regolamento condominiale sia necessaria una inequivocabile espressione di volontà di tutti i condomini la cui chiara manifestazione deve essere per forza resa per iscritto.

Nel caso di specie la Cassazione (sentenza n.2668) ha ritenuto illegittimo il mutamento della destinazione d'uso di alcuni locali siti al pian terreno di uno stabile, la cui originaria destinazione d'uso prevista nel regolamento di condominio era autorimessa. Essi sono invece stati utilizzati come sede scolastica, senza che al regolamento fosse apportata alcuna modifica per iscritto. Non sarebbe infatti sufficiente desumere il sorgere del nuovo accordo unanime tra condomini sulla base di comportamenti concludenti (non essendosi nessuno opposto al nuovo utilizzo) né rileva il fatto che i locali condominiali siano stati sfruttati per un interesse superiore della collettività (come luoghi di istruzione, appunto).

Vai al testo della sentenza 2668/2013
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(20/02/2013 - Licia Albertazzi)
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