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Locazioni: se l'appartamento è ammobiliato chi paga le spese in caso di rottura di un elettrodomestico?

Quali norme del codice civile possono permettere di orientarci su una questione dai confini incerti

di Valeria Zeppilli - Nei rapporti tra proprietari e inquilini, tentare di capire chi debba pagare le spese in caso di rottura di un elettrodomestico se l'appartamento è ammobiliato non è sempre cosa semplice.

Infatti, i riferimenti normativi che possono fungere da orientamento a tal proposito sono pochi e poco chiari: si tratta, nel dettaglio, degli articoli 1576, 1590 e 1609 del codice civile.

La prima disposizione, in particolare, stabilisce che il locatore, nel corso della locazione, deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Di queste ultime, infatti, deve farsi carico il conduttore. L'articolo 1576 precisa poi che per quanto riguarda le cose mobili le spese di manutenzione e conservazione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.

La norma di cui all'articolo 1590 c.c., invece, stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l'ha trovata, fatto salvo il deterioramento o il consumo.

Fino ad ora è quindi chiaro che il conduttore che abbia preso in locazione un appartamento con mobili ed elettrodomestici, dovrà farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, anche al fine di mantenere, per quanto possibile, l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto.

Ed è proprio per una maggiore chiarezza a proposito che possiamo chiamare in soccorso l'articolo 1609 c.c., in base al quale le riparazioni di piccola manutenzione, a carico dell'inquilino, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.

È evidente che si tratta di una materia dai confini alquanto labili, che non trova un valido sostegno neanche nell'attività della giurisprudenza. Gli interventi dei giudici in materia, infatti, sono scarsi e poco rilevanti.

Da un'interpretazione delle norme elencate, è possibile in ogni caso stabilire, con riferimento ad un elettrodomestico, che se lo stesso smette di funzionare, ad esempio, perché molto vecchio o a causa di un guasto elettrico cagionato da un fulmine, è innegabile che sarà il proprietario a doversi fare carico della sistemazione del bene.

Viceversa, se si rompe un pezzo a causa dell'utilizzo prolungato o dall'utilizzo scorretto da parte dell'inquilino, sarà quest'ultimo a doverne sostenere gli oneri di riparazione.

Le tabelle di ripartizione delle spese

Un aiuto, tuttavia, può talvolta provenire dalle tabelle di ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino, concordate dalle organizzazioni della proprietà e dell'inquilinato .

Si vedano in proposito:

1. La tabella di ripartizione spese concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014

2. La tabella integrativa elaborata dal SICET)

In esse, infatti, viene effettuata una precisa assegnazione di spese tra locatore e conduttore per determinate, specifiche voci.

Se, quindi, il dubbio su chi debba farsi carico della riparazione riguarda un bene indicato nelle tabelle, il problema è facilmente risolto.

Affinché tali tabelle possano reputarsi applicabili, tuttavia, è necessario che le stesse siano espressamente richiamate nel contratto di locazione.

Viceversa esse non sono in alcun modo vincolanti.

La ripartizione avverrà, quindi, esclusivamente sulla base della tabella che sia stata espressamente riportata in contratto.

Vedi anche nella sezione delle guide legali: "La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore"

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(20/12/2015 - Valeria Zeppilli)
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