Si possono vietare le case di riposo nei condomini?

• Niente case di riposo nei condomini
• La casa di riposo per anziani non è un'attività d'impresa
• Servizi alberghieri e assistenziali sono attività imprenditoriali

Niente case di riposo nei condomini

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Il regolamento che vieta di svolgere negli appartamenti destinati ad uso abitativo attività di tipo commerciale, deve essere interpretato nel senso che tra le attività escluse ci sono anche le case di riposo per gli anziani. Trattasi infatti di attività che prevedono prestazioni assistenziali e alberghiere esercitate in forma imprenditoriale in cambio di una prestazione in denaro. L'assemblea può quindi inibirla con delibera se il regolamento vieta lo svolgimento delle attività delle "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri." Questi i chiarimenti forniti dalla Cassazione con la sentenza n. 38639/2021 (sotto allegata).

La vicenda processuale

Con atto di citazione due condomini impugnano di fronte al Tribunale la delibera che ha vietato loro di destinare gli appartamenti di proprietà all'interno di un condominio a case di riposo per anziani. Il Tribunale accoglie l'istanza degli attori e annulla la delibera perché l'art. 11 del Regolamento condominiale vieta ai condomini l'esercizio di "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri." Elenco in cui non compare l'attività di assistenza e cura degli anziani.

La Corte di Appello a cui si rivolge il Condominio però ribalta in parte la decisione, ritenendo errata l'interpretazione del termine "commerciale" data dal Tribunale. Per la Corte di Appello infatti negli appartamenti, in base a quanto sancito dal regolamento, sarebbero vietate tutte le attività che prevedono la prestazione di un servizio a fronte del pagamento di un prezzo e una casa di riposo per anziani, di fatto, è un'attività imprenditoriale in possesso di dette caratteristiche.

La casa di riposo per anziani non è un'attività d'impresa

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I condomini impugnano la decisione emessa in sede di appello per far valere le seguenti ragioni.

Per prima cosa rilevano l'errata applicazione dei canoni ermeneutici da parte della Corte di Appello in quanto l'attività di casa di riposo non rientra nell'esercizio del commercio, come affermato anche da un parere dell'Avvocatura di Stato. Non è quindi attività rientrante nel divieto imposto dal Regolamento. Si rileva inoltre l'assenza di prove relative a un qualche nocumento effettivamente recato al Condominio e si evidenzia che il diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini può essere limitato solo se il limite risulta da espressioni chiare e univoche.

Servizi alberghieri e assistenziali sono attività imprenditoriali

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Tralasciando l'esame delle questioni puramente procedurali e concentrando l'attenzione sul merito della questione, si evidenzia che la Corte di Cassazione ha rigettato le tesi difensive sollevate dai due condomini per le ragioni che si vanno a esporre.

La Cassazione rileva che nel caso di specie il divieto di esercitare determinate attività all'interno del condominio è legittimo in quanto sancito da una "pattuizione contrattuale con cui, la fine di imprimere determinate caratteristiche all'edificio, si impongono limitazioni (il peso di cui all'art. 1027 c.c.) alla libertà di utilizzazione delle porzioni di proprietà esclusiva, attinenti non all'attività personale dei condomini, bensì alla proprietà del singolo immobile (…)"

Per quanto riguarda poi l'interpretazione delle clausole del regolamento che nel caso di specie vietano l'esercizio dell'attività di casa di riposo all'interno del Condominio, la Cassazione, dopo aver richiamato la corretta definizione della Corte di merito chiarisce che "Il dato che le case di riposo per anziani debbano comunque possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione non contrasta con la diversa considerazione che le medesime case di riposo si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socio assistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero."

Non rilevano, ai fini della esclusione delle case di riposo tra le attività commerciali vietate, le classificazioni della Camera di commercio, i pareri dell'Avvocatura dello Stato, le evoluzioni della legislazione in tema di servizi socio-assistenziali e il regime fiscale di esenzione stabilito per le prestazioni socio assistenziali.

Corretta quindi la definizione della Corte di Appello, la quale nel rigettare l'impugnazione ha evidenziato che "l'attività delle case di cura e di riposo per anziani, pur rivelando una funzione socio-assistenziale, può essere svolta in forma d'impresa commerciale, sussistendo la stessa ogniqualvolta l'attività economica organizzata sia ricollegabile ad un dato obiettivo inerente alla attitudine a conseguire la remunerazione dei fattori produttivi."

Conclusioni che confermano anche la recente decisione del Tribunale di Napoli, che con la sentenza n. 147/2021 (sotto allegata) ha escluso la possibilità, all'interno di un condominio, di destinare gli appartamenti a case di riposo, perché trattasi di attività che prestano servizi anche di tipo alberghiero e assistenziale, non rileva che la destinazione dell'appartamento sia rimasta abitativa.