Abuso chiedere il canone di locazione dopo anni di silenzio

• Abuso del diritto chiedere il pagamento dei canoni arretrati
• Atti interruttivi della prescrizione legittimano la richiesta di pagamento?
• Integra abuso del diritto attivarsi improvvisamente dopo anni d'inerzia

Abuso del diritto chiedere il pagamento dei canoni arretrati

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Integra abuso del diritto chiedere improvvisamente, a distanza di 7 anni, durante i quali il creditore è rimasto inerte, il pagamento dei canoni di locazione per il godimento di un immobile. Indubbio l'affidamento del debitore nei confronti del creditore, tanto più che il contratto è stato stipulato in un ambito societario familiare. Questo in breve il principio sancito dalla Cassazione nella sentenza n. 16743/2021 (sotto allegata) al termine della seguente vicenda processuale.

La vicenda processuale

L'ex socio di una società viene condannato in sede di appello a pagare a una S.R.L. 63.375,00 euro per canoni di locazione e 19.125,00 euro per spese e oneri, oltre interessi.

Detta somma è il quantum dovuto risultante da un procedimento monitorio intrapreso dalla S.R.L per recuperare il credito derivante da canoni di locazione scaduti e non pagati, relativi a un immobile a uso abitativo. Il conduttore nell'opporsi al pagamento, fa presente che in realtà il contratto era stipulato a titolo gratuito dopo la morte della madre.

La Corte di appello rileva infatti che la società di famiglia e il conduttore avevano formalizzato il contratto di locazione nel 2004 e che la S.R.L non aveva mai richiesto il pagamento di un canone di locazione, se non dopo il divorzio del conduttore. La società si era infatti limitata inviare una lettera di diniego di rinnovazione della locazione a cui aveva fatto seguito una procedura di sfratto per morosità, poi non iscritta a ruolo.

Il giudice dell'impugnazione ha quindi riconosciuto la natura onerosa del contratto di locazione e ha stabilito che i canoni fossero dovuti dalla prima richiesta risalente al luglio 2011 fino al rilascio dell'immobile avvenuta nel dicembre 2013, pari a 10 rate trimestrali.

Atti interruttivi della prescrizione legittimano la richiesta di pagamento?

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La società ricorre in Cassazione sollevando 5 motivi di doglianza contestando in particolare nei motivi 3 e 4 il compimento di atti interruttivi della prescrizione che quindi legittimano la richiesta di pagamento dei canoni.

Integra abuso del diritto attivarsi improvvisamente dopo anni d'inerzia

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La Corte di Cassazione però rigetta il ricorso dopo avere esaminato congiuntamente i primi 4 motivi di ricorso collegati alla stessa questione giuridica.

Gli Ermellini ricordano prima di tutto che la Corte di appello ha dato rilievo all'inerzia del creditore per il periodo compreso tra il 2004 e il 2011. L'improvvisa richiesta ha in effetti messo il debitore in una condizione di difficoltà, visto che per 7 anni nessuna richiesta di pagamento è stata avanzata nei suoi confronti. Poiché ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c sussiste l'obbligo di agire con tempestività nel procedere alla riscossione dei canoni periodici, la Corte di appello ha riconosciuto come in effetti in capo al debitore si fosse creato un affidamento che merita tutela. Tutela che è venuta meno nel momento in cui la società ha avanzato domanda formale di pagamento dei canoni.

Per la Cassazione "la fattispecie da inquadrare giuridicamente è la persistente e costante omissione di pagamento del canone da parte del debitore e la correlata costante omissione della richiesta del pagamento da parte della locatrice, società a responsabilità limitata a struttura marcatamente personale e familiare, seguita - appunto dopo una persistenza annosa - dalla repentina richiesta "in blocco", cioè di immediato pagamento di tutto l'arretrato determinatosi, allorché le situazioni interne e familiari tra i soci sono mutate e divenute conflittuali."

La Corte di appello nel riconoscere il diritto al pagamento dei canoni a partire dal 2011 ha fatto applicazione di un principio di origine tedesca "per il quale il mero ritardo nell'esercizio di un diritto non costituisce motivo per negare la tutela a meno che tale ritardo non sia conseguenza di una inequivoca rinuncia tacita o modifica della disciplina contrattuale o non sia sollevata l'eccezione di estinzione del diritto per prescrizione."

"Negli ordinamenti di area continentale europea tende vieppiù ad affermarsi il principio, basato appunto sulla clausola della buona fede, di matrice romanistica, secondo cui, anche prima del decorso del termine prescrizionale, il mancato esercizio del diritto, protrattosi per un conveniente lasso di tempo, imputabile al suo titolare e che abbia fatto sorgere nella controparte un ragionevole ed apprezzabile affidamento sul definitivo non esercizio del medesimo, porta a far considerare che un successivo atto di esercizio del diritto in questione possa integrare un abuso del diritto (…)."

Passando all'analisi del caso di specie la Cassazione ritiene che l'abuso del diritto si sia verificato non tanto per il silenzio protrattosi per lungo tempo, quanto per l'esercizio repentino del diritto in una situazione in cui il debitore aveva maturato un affidamento sulla rinuncia di controparte.

Al termine delle suddette considerazioni la Corte ritiene quindi di dover quindi affermare il seguente principio di diritto: "Il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto di cui agli artt. 1175 e 1375 cod.civ. legittima in punto di diritto l'insorgenza in ciascuna parte dell'affidamento che, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti nella esecuzione in buona fede, e dunque rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere generale del "nerninem laedere"; ne consegue che in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l'assoluta inerzia del locatore nell'escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto."