Condominio: per le azioni reali serve il sì dell'assemblea

di Mario Mongillo - Con l'ordinanza n. 19489 del 23 luglio 2018 la Suprema Corte di Cassazione, sez. II civile, confermando la decisione della Corte di Appello di Lecce, ha chiarito come, in materia di condominio, le azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi in merito alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell'edificio comune, quando non si tratti di atti meramente conservativi (nel qual caso opera direttamente l'art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea ex art. 1131 comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c.

La vicenda

La pronuncia riguarda il caso di un condominio che citava in giudizio due coniugi assumendo che gli stessi, dopo aver acquistato un appartamento con box facente parte del complesso condominiale, avevano in seguito, in difformità dal progetto, arbitrariamente modificato il box, incorporando un'intercapedine che lo divideva dal muro di confine, parte comune dell'edificio, in modo da provocare diversi danni, tra cui infiltrazioni di acque meteoriche.

Il Tribunale, anche in seguito alle risultanze di CTU, accoglieva la domanda e condannava i convenuti in solido alla restituzione della porzione di superficie relativa ed al ripristino della originaria situazione dei luoghi.

La Corte d'Appello di Lecce confermava la sentenza resa in primo grado.

I coniugi proponevano dunque ricorso per Cassazione, assumendo in particolare la nullità della sentenza impugnata, invocando il difetto di legittimazione dell'amministratore del condominio, considerato l'oggetto del giudizio, trattandosi di azione reale, concernente le parti comuni dell'edificio.

La Corte di Cassazione, confermando un suo precedente orientamento in materia, ha ritenuto infondato il motivo con l'ordinanza n. 19489 del 23 luglio 2018.

I Giudici della Suprema Corte hanno infatti ribadito il principio per cui "le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio comune che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea ex art. 1131 comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. (Cass. 5147/2003; 40/2015)".

Nel caso di specie è stata ritenuta legittima e rituale l'azione avanzata dal condominio, in quanto supportata da apposita delibera assembleare adottata all'unanimità, presente la maggioranza dei condomini dei millesimi.

Tale delibera è stata pertanto considerata, nel giudizio in oggetto, atto pienamente idoneo ad attribuire all'amministratore condominiale il potere rappresentativo e la legittimazione processuale.

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